L’atto preliminare di compravendita o compromesso, è un atto firmato tra 2 parti (venditore ed acquirente) che garantisce legalmente il reciproco impegno all’atto di compravendita che avverrà in un secondo momento. Può essere fatto con una scrittura privata o con un atto notarile. La scrittura privata non prevede però la trascrizione del documento negli uffici preposti (ad esempio all’agenzia delle entrate e presso il catasto), cosa che invece viene fatta da un notaio.
La trascrizione tutela l’acquirente da eventuali azioni del venditore che possono avvenire in attesa del rogito per questo è sempre consigliato firmare un compromesso da un notaio.
Quali documenti servono?
Per stipulare un atto preliminare di compravendita o compromesso servono numerosi documenti che deve fornire sostanzialmente il venditore:
• Planimetrie catastali ( con numero di particelle, foglio, subalterno, sezione e categoria catastale) dell’immobile e delle sue pertinenze. Ovviamente con relativo indirizzo ed interno in caso di condominio. Tale documentazione serve a garantire che l’atto di vendita riguarderà la casa che si è scelta.
• Atto di provenienza: è necessario per verificare che il promittente venditore sia qualificato a cedere l’immobile in quanto effettivo proprietario. Questi deve fornire cioè un atto d’acquisto precedente o eventuale documentazione di successione, o, in caso di società edile, il permesso di costruzione.
• Concessione edilizia: serve a garantire che l’immobile/ fabbricato sia stato costruito secondo il rispetto delle regole, ma anche per verificare che non vi siano abusi da sanare o da abbattere, nonché l’agibilità e la destinazione urbanistica. Non rari i casi in cui ci si trova ad acquistare un immobile per uso abitazione per scoprire in questa fase che la concessione prevedeva un uso-ufficio. Ciò complicherebbe le cose: ad esempio sarebbe impossibile ottenere le agevolazioni fiscali ed un mutuo come prima casa.
• Attestazione energetica (APE) dell’immobile
• Documentazione condominiale: spese pagate, delibere dell’assemblea per accertare che non siano programmati lavori straordinari o divieti che pregiudichino l’uso della propria abitazione futura (ad esempio l’impossibilità di avere animali).
• Copia del contratto di locazione, se l’immobile oggetto di vendita è affittato.
Ambedue i contraenti devono presentare i documenti di identità in corso di validità ed il codice fiscale. In caso di società e/o imprese edili servono la Partita Iva ed i documenti del rappresentante legale deputato alla firma della compravendita. Altresì è necessario che il venditore, se società, fornisca una visura camerale. Le parti – in caso di persone fisiche- devono invece attestare anche il proprio stato civile: libero (celibe/nubile/vedova/o), coniugato (con estratto di matrimonio e/o verbale di separazione), nonché sentenza di eventuale divorzio. Se ci si avvale di un’agenzia immobiliare per la compravendita di un immobile nel compromesso, così come nel rogito, vanno inseriti anche tutti i dati anagrafici e fiscali del mediatore.
