La Due Diligence Immobiliare

Per una valutazione immobiliare esaustiva non basta effettuare una semplice stima del valore ma e’ necessario sviluppare un analisi approfondita di tutti gli aspetti essenziali che contribuiscono a formare il valore di un bene immobile, specie quando questo e’ costituito di piu parti e non si limita ad un semplice appartamento o quando e’ necessario valutare un immobile di pregio attraverso una specifica due diligence.

Gli elementi essenziali della due diligence possono essere sintetizzati come segue :

atto di acquisto o di provenienza, successioni, divisioni ereditarie, accordi di separazione etc., visure storico-catastali, ipoteche, contratti di locazioni;

Conformità urbanistica attraverso l’analisi di rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata, consistenza della qualità e dello stato dell’edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all’adeguamento dell’immobile (efficientamento energetico, restauri conservativi, ristrutturazioni edilizie,, cambio destinazione d’uso ). Conformità degli impianti elettrici e idrosanitari ;

valutazione dell’immobile rispetto alle potenzialità inespresse raggiungibili attraverso una diversa distribuzione degli ambienti e delle funzioni, rispetto alla micro-zona di appartenenza e rispetto all’andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).

La Due Diligence Immobiliare puo’ essere richiesta in fase di stima immobiliare per la valutazione di una massa ereditaria ad esempio, oppure in caso di compravendita.
La procedura di Due Diligence consente di avere un quadro molto preciso del valore di un immobile permettendo di elevare il grado di sicurezza dell’investimento immobiliare

Gli elementi essenziali della Due Diligence Immobiliare

Questa relazione viene svolta attraverso l’analisi di una serie di dati raccolti e provenienti da più fonti diverse, atti a determinare valutazioni parallele, relative alle diverse tipologia di informazioni che occorre acquisire. L’insieme di questi elementi, offrirà un quadro chiaro ed esaustivo della condizione di valore immobiliare e patrimoniale di un edificio e di una serie di parti di esso.
Tali elementi possono essere cosi sintetizzati :

Due Diligence Catastale

Due Diligence Amministrativa

Due Diligence Strutturale

Due Diligence Impiantistica

Due Diligence Urbanistica/Edilizia

Due Diligence Catastale
Permette di verificare, attraverso visure storiche, planimetrie catastali e rappresentazioni grafiche, la regolarità catastale degli immobili al fine di confrontare successivamente questi dati con gli strumenti urbanistici utilizzati per le diverse trasformazioni eventualmente occorse nel tempo.
corretto inserimento del fabbricato in mappa;
corrispondenza tra planimetria ed edificio reale;
corrispondenza dei dati riportati nella visura;
Corrispondenza dell informazioni basilari (indirizzo, numero di piano, interno ecc)

Due Diligence Amministrativa
Si tratta di un accertamento della titolarità dell’immobile volto a controllare l’eventuale presenza di irregolarità nei contratti d’uso e godimento.
Le pratiche relative alla Due Diligence Amministrativa si svolgono nei seguenti uffici:
• Conservatoria dei Registri degli Atti, per il rilascio degli atti di provenienza;
• Catasto terreni e Catasto Fabbricati, per la verifica del regolare censimento;
• Ufficio Registro, per verificare la sussistenza o la regolarità dei contratti.

Due Diligence Strutturale
La Due Diligence Strutturale viene effettuata confrontando la documentazione relativa all’ambito della sicurezza con l’ispezione visiva effettuata in loco, con lo scopo di verificare quali sono le condizioni dell’immobile in termini di:
• Analisi strutturale;
• analisi della capacità statica;
• analisi del grado di sicurezza sismica.

Due Diligence Impiantistica
Effettuata per verificare che gli impianti installati nell’immobile siano conformi ai parametri stabiliti dalla legge tramite analisi della documentazione relativa ai progetti , certificazioni di conformità correlate ad un sopralluogo per verificarne la corrispondenza.
Analisi degli impiantie delle unità tecnologiche presenti nell’immobile ( impianti elettrici, meccanici, di condizionamento ecc)

Due Diligence Urbanistica/Edilizia
Consiste in un’analisi del certificato di destinazione urbanistica volta a verificare la conformità degli edifici secondo le normative vigenti che disciplinano la materia urbanistico-edilizia, appurando che non siano presenti vincoli della sovrintendenza o vincoli paesaggistici territoriali, che vi sia un corretto uso dell’immobile, e che gli eventuali interventi edilizi succeduti nel tempo siano stati eseguiti attraverso gli opportuni strumenti urbanistici richiesti per legge ( SCIA, CILA, PERMESSO A COSTRUIRE , DIA, SANATORIE E CONDONI EDILIZI, etc..)

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