Due Diligence Immobiliare per case di pregio
La due diligence immobiliare, per beni immobili di pregio, e piu in generale, è una attività di analisi, ricerca e approfondimento di tutti gli elementi che caratterizzano il bene oggetto di valutazione ai fini di una sua cessione o commercializzazione, con l’obbiettivo di valutarne l’effettiva vendibilità ed effettivo valore commerciale.
Il nostro servizio di assistenza per la redazione di una DUE DILIGENCE viene fornito attraverso una specifica preparazione tecnica che ci permette di eseguire le seguenti attività propedeutiche alla vendita di case di pregio architettonico:
- VERIFICA ALLINEAMENTO URBANISTICO DELLE PLANIMETRIE CATASTALI
Questa attività implica i seguenti punti :
Sopralluogo e Rilievo tecnico delle misure e delle quote - RELAZIONE PRELIMINARE DI CONFORMITÀ tecnico-urbanistica attraverso l’analisi della documentazione allegata e quella reperita presso gli uffici tecnici del comune di appartenenza.
- RICOSTRUZIONE attraverso piante, prospetti, sezioni e render 3D dell’immobile
- INQUADRAMENTO TERRITORIALE dell’immobile e sua relazione con il contesto.
- ANALISI DELLE STRATEGIE per l’ottenimento della conformità urbanistica e catastale
Ma a cosa serve la Due Diligence immobiliare all'atto pratico?
A verificare il grado di commerciabilità ed il corretto inquadramento all’interno delle norme in ambito edilizio, urbanistico, catastale e fiscale. Quando si acquista o vende un immobile di pregio nel centro di Roma, questo tipo di analisi e’ un atto obbligatorio.
Questo processo è finalizzato all’accertamento e riscontro di corretto allineamento tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto. Con la relativa quantificazione degli oneri economici necessari per gli eventuali costi di adeguamento.
La DUE DILIGENCE quindi Analizza le condizioni complessive del bene immobile dal punto di vista tecnico e si articola attraverso una relazione nella quale viene sintetizzata l’ampiezza del report medesimo, le fonti di riferimento ed i risultati ottenuti attraverso il confronto dei dati.
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Come si costituisce una due dilgence immobiliare?
I report di due diligence immobiliare richiesti dai nostri committenti, venditori o acquirenti di asset immobiliari di pregio nel centro storico di Roma o nelle zone centrali della capitale si articolano come segue :
- Analisi amministrativa: attraverso accertamento del titolo di provenienza del bene, definizione dei caratteri morfologici, e verifica del corretto allineamento urbanistico-catastale.
- Analisi Catastale e fiscale: verifica della corretta destinazione d’uso di tutte le parti che compongono l’immobile, secondo quanto effettivamente riscontrato in fase di sopralluogo rispetto alle effettive funzioni svolte nei diversi locali dell’unità immobiliare o dell’intero corpo di fabbrica.
- Corrispondenza tra dati amministrativi e catastali, atto fondamentale per eseguire ogni altra ricerca e analisi all’interno degli archivi digitalizzati o meno che andremo a consultare.
- Analisi Urbanistica e edilizia: analisi dei titoli edilizi e urbanistici e verifica della corrispondenza con lo stato dei luoghi e con le norme tecniche di attuazione.
- Analisi Strutturale: analisi statica e dinamica delle strutture portanti, verifica della loro efficienza dimensionale e dello stato di conservazione.
- Analisi dello stato degli impianti a servizio dell’immobile valutando la conformità alle norme di legge, il suo grado di deterioramento e\o capacità ed efficienza energetica.
- Analisi della sicurezza generale dello stabile escludendo possibili criticità o elementi di pericolosità per l’incolumità e la salute delle persone.
- Analisi Territoriale, ambientale e paesaggistica, atta a rilevare ed evidenziare eventuali vincoli paesaggistici, ambientali e di tutela del territorio o della sovrintendenza alle belle arti.
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Elementi di analisi nel report di Due Diligence Immobiliare:
Identifica le caratteristiche, qualità ed eventuali criticità dell’unità immobiliare o del fabbricato
Attraverso la corretta valutazione della consistenza, qualità e stato dell’edificio, ed eventuali costi e tempi di adeguamento l’immobile diviene oggetto di uno studio urbanistico ed amministrativo approfondito.
La ricerca dei titoli urbanistici originari (ad es. Licenza edilizia, permesso a costruire, etc.. ) e successivi adempimenti relativi a possibili condoni o sanatorie attraverso gli strumenti urbanistici della DIA o SCIA e le certificazioni di agibilità/abitabilità, ci permettono di delineare la provenienza e l’effettiva alienabilità del bene immobile oggetto di analisi.
L’analisi prevede attraverso l’acquisizione dei titoli di provenienza (compravendite, testamenti, successioni, etc.. ) una attenta valutazione di eventuali servitù o pesi afferenti l’immobile.
Dal punto di vista fiscale e di integrità della proprietà viene valutata la presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli quali ipoteche volontarie e giudiziali, o diritti di terzi. Quindi accertare i giudizi pendenti e la situazione di integrità del bene e della facoltà a vendere della parte venditrice.
Nel caso in cui a vendere sia la società costruttrice, dovranno essere valutati i profili di rischio di eventuali fallimenti ed insolvenze della società venditrice, per evitare eventuali rischi connessi a revocatorie fallimentari.
Identificazione delle certificazioni di legge
L’immobile per legge deve essere compravenduto con l’Attestato di Prestazione Energetica e con tutte le certificazioni degli impianti a norma di legge. L’assenza della certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica) è ostativa all’atto di compravendita essenziale mentre al contrario l’eventuale mancanza di certificazione degli impianti può essere regolarmente normata nell’accordo che terrà conto di questo aspetto nella determinazione del prezzo della transazione.
Valutare correttamente il valore economico di un immobile
L’effettivo valore commerciale dell’immobile viene restituito attraverso una relazione di stima immobiliare che, a seconda dell’andamento locale del mercato di riferimento (residenziale, direzionale, commerciale o industriale) avrà una sua precisa collocazione in termini di valore per superficie. Scopri di più’ sul nostro servizio di Stima Immobiliare o consulta le analisi dei valori al metro quadrato elaborate dal nostro ufficio studi.
Analisi finanziaria e contrattuale
In caso di presenza di rapporti di locazione, andranno valutati attentamente i contratti in essere, il loro stato, la loro eventuale criticità ed il rating di affidabilità del conduttore. Nell’ipotesi rapporti di locazione in sofferenza, occorre valutare le azioni esperibili a tutela della proprietà e la possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.
Identificare il corretto inquadramento fiscale della cessione immobiliare
Tasse e imposte da pagare nel trasferimento immobiliare sono un elemento che possono incidere in modo significativo sul prezzo di vendita. Deve pertanto essere analizzato preventivamente questo impatto sulla transazione, che dipenderà dal tipo di acquisto che viene fatto e dalla persona fisica o giudica che intesterà l’immobile.
