Vendere un sottotetto non abitabile: norme di accatastamento

Per vendere o acquistare un sottotetto bisogna prima informarsi se sia accatastato o meno.
L’accatastamento è una pratica catastale che deve essere fatta quando finiscono i lavori di nuova costruzione di un immobile, ma è obbligatoria anche quando si svolgono lavori di una certa importanza su un’unità già esistente, con variazioni che comportino una modifica della rendita catastale come ad esempio la trasformazione di un sottotetto in una mansarda.

I sottotetti fanno parte della categoria catastale C2 insieme ai magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, come cantine, solai, ecc.
La nuova norma 2E/2016 dell’Agenzia delle Entrate prevede che i vani accessori come i sottotetti debbano ora essere accatastati separatamente rispetto all’unità immobiliare principale.
Con questa nuova norma il sottotetto non è più un vano accessorio ma un vano principale.
Dal 2016, con la nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ha definito che ogni vano, principale o accessorio, indipendentemente dalla destinazione d’uso, deve essere identificato catastalmente. Ad ogni unità deve essere attribuito un identificativo catastale e deve essere censita all’interno della categoria catastale C/2. Scopri di più

    L’identificativo catastale consente ora di verificare la destinazione d’uso del sottotetto con una semplice visura catastale.
    Se ci sono abusi edilizi non può essere fatto l’atto di compravendita.
    Il sottotetto è un locale che può essere adibito unicamente a deposito e non è abitabile. Bisogna quindi fare attenzione: qualunque intervento abbia modificato la destinazione da deposito, lavanderia o stenditoio ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno, senza accatastamento e senza cambiamento di destinazione d’uso, è da considerarsi abusivo.

    Se il sottotetto non è accatastato la cosa migliore è richiedere una due diligence per avviare le pratiche di sanatoria (ove possibile se consentito dal prg).

    E’ possibile quindi vendere la casa e il sottotetto è un locale ad uso deposito, quindi effettivamente non abitabile. L’importante è che  alla stipula dell’atto sia rispettata la destinazione d’uso. Attenzione, però, se il venditore non dichiara che sono stati eseguiti lavori che hanno modificato la destinazione iniziale, dovrà demolirli e ripristinare lo stato iniziale del sottotetto prima della compravendita.
    Bisogna quindi fare attenzione prima di acquistare un sottotetto: il valore immobiliare viene infatti molto diminuito se ci sono abusi edilizi, i quali rappresentano un costo aggiuntivo che il venditore o l’acquirente dovranno sostenere per le opere di demolizione e ripristino.
    Differenza tra sottotetto e mansarda:
    Il sottotetto può essere usato solo come deposito, lavanderia o stenditoio. A livello architettonico il sottotetto è lo spazio compreso tra il solaio di copertura del fabbricato ed il tetto, a una o più falde. Il sottotetto è generalmente senza finestre. Inoltre ha una limitata calpestabilità, la portata di carico può non essere adatta all’abitabilità.
    La mansarda è invece progettata per una destinazione abitativa. Le norme sull’altezza media e minima variano a livello normativo regionale. Il rapporto tra la superficie totale della mansarda e le superfici finestrate non deve essere inferiore a un ottavo in modo da garantire luminosità e ricambio d’aria (anche in questo caso si sono delle variazioni normative a livello regionale). Studi dimostrano che una maggiore luminosità naturale (ottenuta grazie a finestre per tetti) non solo ingrandisce otticamente gli spazi ma aumenta il benessere delle persone che vivono in mansarda.

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