La cedolare secca è un regime semplificato che si può applicare in caso di locazione a privati e da parte di privati, escludendo quindi gli affitti a società.
Si tratta di una modalità alternativa all’Irpef per regolare la propria posizione fiscale a seguito di reddito da locazione.
La cedolare secca è sempre più utilizzata da parte dei contribuenti, vediamo dunque il suo funzionamento.
La cedolare secca, è un regime opzionale che riguarda le locazioni di immobili e in particolare il regolamento fiscale dei redditi da locazione. Opzionale significa che non c’è l’obbligo di ricorrere a questo regime. Se non si applica la cedolare secca, infatti, si può regolare la propria posizione attraverso dichiarazione dei redditi pagando l’Irpef regolarmente sul totale dei redditi, compresi appunto quelli da locazione.
Le aliquote Irpef partono dal 23% crescendo poi secondo la logica degli scaglioni; la cedolare secca invece è fissa al 21% e dunque è evidente la sua convenienza.
Sui redditi su cui si applica la cedolare secca non si possono applicare deduzioni e detrazioni facendo risultare tale regime particolarmente conveniente se è presente anche un reddito da lavoro dipendente (su cui invece si possono applicare deduzioni e detrazioni).
Un obbligo fondamentale è quello di dichiarare, attraverso raccomandata, di volontà di applicare la cedolare secca all’inquilino.
La cedolare secca si applica sostanzialmente come un’imposta sostitutiva, in quanto permette di non dichiarare il reddito all’interno della base imponibile Irpef; fa anche decadere l’obbligo di pagare l’ imposta di registro e l’ imposta di bollo.
Per quanto riguarda il pagamento bisogna prestare attenzione all’imponibile dell’anno precedente: la legge prevede che entro il 30 giugno si debba versare il 60% dell’imposta dovuta per l’anno d’imposta precedente, mentre entro il 30 novembre il restante 40%.
Ciò significa che il primo anno non si paga nulla, in quanto manca l’imponibile dell’anno precedente, mentre per i successivi si fa sempre riferimento all’anno passato. Dal punto di vista pratico, i redditi soggetti a cedolare secca sono indicati in F24 con il codice 1840, 1841 e 1842 (rispettivamente primo acconto, secondo acconto e saldo).
Chi può scegliere la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Locazioni brevi
Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi.
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
