Nel corso del processo di ricerca di un immobile è frequente imbattersi con queste particolari due diverse tipologie di superficie esterna: il terrazzo a livello ed il lastrico solare di proprietà esclusiva. Il fatto stesso che esistano due diverse definizioni catastali per un tipo di spazio con caratteristiche simili può determinare nell’acquirente un certo grado di incertezza sulla valutazione complessiva dell’immobile e cercheremo quindi di fare chiarezza qui sulla reale natura delle due definizioni.
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Differenze tra lastrico solare e terrazza
Semplificando si può affermare senza dubbio che il terrazzo a livello ed il lastrico solare si equivalgono in quanto alla funzione di rappresentare uno spazio esterno completamente fruibile, sempre e quando quest’ultimo risulti chiaramente di pertinenza se non addirittura come proprietà esclusiva nei dati catastali e di conseguenza nel titolo di proprietà. Di fatto la giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva.
Gli articoli 1126, 1227 e 1123 (dispositivo) del Codice Civile fanno espresso riferimento a questa tematica.
Terrazzo a livello: la terrazza a livello è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
Lastrico Solare: Il lastrico solare può essere definito invece come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura. Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l’affaccio, questo prende il nome di terrazzo. Il lastrico solare può essere di proprietà comune ad uso esclusivo, di proprietà esclusiva oppure di proprietà ed uso comune. Non esistono vincoli ne impedimenti riguardo la costruzione di ringhiere o parapetti di un lastrico solare salvo quelli relativi alle norme che sovrintendono la sopraelevazione (art 1127 del C.C.). Leggi di più
Uso esclusivo del Lastrico Solare – L’art. 1126 c.c. prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini. Ciò si verifica quando al lastrico «può accedere solo il proprietario, mediante una scala interna dall’appartamento sottostante, oppure dalla scala comune con porta di accesso le cui chiavi siano solo in suo possesso» (Tamborrino). Il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se nulla risulta dai titoli di acquisto (Cass. 22-4-1994, n. 3832). Nulla osta, tuttavia, a che parti di esso siano attratte al regime di proprietà comune (si pensi, ad esempio, ai passaggi per accedere agli impianti comuni). Il fatto che il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini non fa venir meno la sua funzione fondamentale che è quella di fornire copertura e protezione all’intero edificio, con la conseguenza che il diritto dell’usuario deve ritenersi senz’altro limitato da tale destinazione.
Ai sensi dell’art. 1127 c.c., il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. Sono previsti i seguenti limiti:
— la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono;
— deve in ogni caso essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio, ed i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione quando esso sia pregiudicato;
— la sopraelevazione non può diminuire l’aria e la luce dei piani sottostanti, ed anche in questo caso i condòmini che abbiano a soffrire un pregiudizio possono opporsi all’opera.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini una indennità, da calcolarsi con il criterio stabilito dall’art. 1127, ult. co., c.c.
Obbligo di riparazione del lastrico solare: Quando il lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini, l’art. 1126 cod. civ. stabilisce che i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere acquistato anche per usucapione (Cass., sent. n. 1103 del 17 aprile 1973).
Alle spese per la riparazione o ricostruzione della terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti e, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei parapetti o di altri simili ripari, in quanto esse servono non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza (Cass., sent. n. 15389 del 1° dicembre 2000).
Bisogna tenere presente anche che il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui sia vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l’edificio, perché tale divieto (peraltro non immutabile) non fa venire meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare (Cass., sent. n. 13328 del 29 novembre 1999).
In relazione al significato della locuzione contenuta nell’art. 1126, cod. civ., secondo cui 2/3 delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, la Suprema Corte ha precisato che le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio devono essere pagate ai sensi dell’art. 1126 e quindi 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo e gli altri 2/3 a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura; e che così, di regola, il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire alle spese di riparazione soltanto nella misura di 1/3, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri 2/3 che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico serve da copertura (Cass., sent. n. 5125 del 3 maggio 1993), mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione del valore della medesima (Cass. sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).
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