1. Le questioni da considerare dal punto di vista pratico

Negli ultimi anni, specie in virtù del differenziale di cambio tra euro e dollaro USA (il mercato immobiliare in Argentina è tutto in dollari) si assiste ad un notevole incremento delle operazioni di acquisto di immobili da parte di stranieri, soprattutto italiani, nel Paese.

La questione presenta, tuttavia, alcuni aspetti critici da non sottovalutare, dal punto di vista legale e gestionale. Nei punti che seguono –e senza pretese di esaurire l’argomento- si fornisce una breve panoramica dei punti essenziali da tenere presenti.

Tralasciando le questioni relative alla scelta dell’immobile, alla congruità del prezzo richiesto (è meglio affidarsi sempre a delle agenzie specializzate e chiedere almeno tre stime di valore diverse da confrontare con le proposte del venditore) e agli aspetti operativi anche di natura legale (è sempre buona norma affidarsi ad un esperto rilasciando le procure necessarie) e limitandosi alla sola fase di acquisto, va segnalato che il principale problema è quello del trasferimento delle somme necessarie per l’acquisto.

Infatti, in virtù delle restrizioni valutarie in entrata, i trasferimenti di valuta dall’estero in Argentina, allo scopo di evitare investimenti speculativi, sono sottoposti ad una trattenuta (denominata “encaje”) temporanea del 30 %. In sostanza, la Banca Centrale obbliga la Banca Argentina presso la quale le somme sono state trasferite dall’estero a trattenere per un anno il 30 % delle stesse, con l’impegno di restituirle, senza interessi e in pesos, alla scadenza. Questa restrizione, tuttavia, non opera per le operazioni immobiliari di acquisto ritenute non speculative, per gli investimenti di capitale (dotazione di capitale iniziale e aumento di capitale) provenienti dall’estero e destinati a società locali.
Tutto ciò a condizione che si adempiano certi requisiti, tra i quali (ci limitiamo agli acquisti immobiliari) vanno annoverati quelli di seguito indicati:
– che il rogito sia stipulato con modalità tali da garantire l’effettiva destinazione delle somme al pagamento del prezzo pattuito nell’atto stesso (questo a volte presenta non pochi problemi, soprattutto di costi, a causa della conversione in pesos delle somme trasferite in valuta e la – pressoché unanime- richiesta dei venditori di ricevere valuta estera anziché pesos. L’acquirente pertanto dovrà mettere in conto la doppia conversione, ed il relativo “spread”, da euro a pesos e da pesos a dollari;
– che vi sia assoluta identità tra il titolare del conto estero dal quale è stato ordinato il trasferimento e l’acquirente. In sostanza, le somme per l’acquisto dovranno partire dal conto intestato al soggetto che intende acquistare, e ciò a prescindere dal Paese estero dove abbia sede la Banca, che può anche non coincidere con quello della residenza;
– che sia data prova della capacità economico-finanziaria dell’acquirente (con esibizione della dichiarazione dei redditi) e che si certifichi (tramite una lettera spedita dalla banca straniera) che le somme destinate all’acquisto non provengono da attività illecite.

2. I profili fiscali. La tassazione in Italia degli immobili in Argentina
Ai sensi della legge in materia di imposta sui redditi in vigore in Italia, in linea di principio la detenzione di immobili all’estero da parte di persone fisiche residenti nel nostro Paese implica l’obbligo di dichiarazione dei relativi redditi, a condizione che gli immobili siano soggetti all’estero al pagamento dell’imposta sui redditi locali.
Poiché in Argentina i beni immobili non sono assoggettati a imposizione sul reddito (“impuesto a las ganancias”) bensì all’imposta sui “bienes personales”, di cui si è detto sopra, il solo possesso di beni immobili in Argentina non è tassabile in Italia e pertanto il contribuente non è tenuto a indicare l’immobile nell’apposito quadro della dichiarazione annuale sui redditi.
Diversamente, qualora l’immobile in Argentina sia stato concesso in locazione, il canone ricavato va dichiarato quale reddito imponibile in Italia, portando a detrazione l’imposta versata in Argentina, e ciò nella misura autorizzata dalla convenzione bilaterale per evitare la doppia imposizione. Qualora, infine, l’immobile fosse venduto entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza emersa va dichiarata in Italia ai fini del pagamento dell’imposta suo redditi.
Per quanto riguarda le imposte da versarsi in Argentina, va rilevato che il trasferimento di proprietà a titolo oneroso di immobili è tassato localmente con una imposta pari allo 1,5 % sul prezzo indicato nel rogito.

DOCUMENTI
Gli unici documenti necessari per finalizzare una compravendita immobiliare sono il Passaporto ed il numero di identificazione impositiva Argentino (CDI – Clave De Identificacion). Per ottenere il CDI bisogna dimostrare il proprio domicilio di residenza anche temporaneo (hotel, appartamento in affitto, casa di amici etc.) attraverso un Certificato di Domicilio rilasciato dalla autorità di Polizia locale nel commissariato più vicino. Con il Certificato di Domicilio in possesso ed il passaporto, bisognerà quindi dirigersi ad un ufficio AFIP (Ufficio dell Imposte) per ottenere il CDI nel momento. E’ raccomandabile svolgere questo iter sotto assistenza di una persona pratica dello spagnolo e del procedimento in questione.

PROCESSO DI COMPRAVENDITA
“RESERVA”: una volta individuata la proprietà che si vuole acquisire, il compratore farà un’offerta per comprare l’immobile ad un certo prezzo.  L’offerta sarà ufficializzata attraverso il deposito di una caparra generalmente di 1000USD. Questo atto comporterà il diritto all’esclusività nella trattativa dell’immobile per almeno una settimana, tempo durante il quale il propietario deciderà se accettare l’offerta proposta o, a sua volta fare una controfferta. Se si raggiunge un accordo sul prezzo si passa alla fase seguente. Nel caso in cui il propietario non accettasse l’offerta e non si arrivasse ad un accordo la caparra saràa restituita all’offertante. Mentre se il propietario accetta l’offerta ed il compratore si ritira comunque avendo cambiato idea la caparra sarà ritenuta.
“BOLETO”: il “boleto” è una specie di pre-contratto generalmente preparato già dal notaio. Consiste in un passo intermedio in cui la parte venditrice riceve un minimo del 30% della somma totale accordata, fissando un tempo massimo (che varia da minimo 1 a massimo tre mesi) per arrivare alla firma del rogito. Non è un passo obbligatorio nel caso il compratore disponesse già della liquidità necessaria e fosse già del tutto convinto dell’operazione, ma si usa nella maggior parte dei casi in cui il compratore ha bisogno di tempo per attivare i canali di trasferenza del danaro, o in cui il venditore deve a sua volta chiudere un’altra operazione di acquisto.
Il “boleto” definisce un punto di non ritorno dell’operazione. Chi si ritira a questo punto perde l’intera somma depositata, anche se il compratore è la parte più esposta dato che è l’unico che deposita fisicamente il danaro.
“ESCRITURA”: corrisponde al “rogito”, il passo conclusivo dove le parti si riuniscono a firmare l’atto ufficiale che sancisce il trasferimento di proprietà. A questo punto il notaio/escribano avrà accertato ufficialmente che l’immobile in questione è libero da debiti pregressi e non è vincolato da alcun impedimento legale alla vendita.
E’ importante a questo punto essere in possesso delle relative piante attualizzate del catasto, e verificare la coincidenza di queste con lo stato reale della proprietà, dato che in caso contrario, il nuovo propietario dovrà farsi responsabile anche sulle tasse municipali relative a lavori di rifacimento /ampliazione/abusi anteriori all’acquisto.
La somma pattuita sarà regolata secondo normative vigenti.

COSTI:
Commissione intermediari: dal 3% al 4% del prezzo reale più 21% di IVA (3.63-4.84% del totale)
Commissione sul trasferimento bancario: 0.7% al 3% a seconda dell’entità
Commissione del Notaio: dall’1% al 2% più 21% di IVA (1.21-2.42% del totale)
Costo dei bolli: 2.5% nella città di Buenos Aires (Capital Federal). Sono esenti dal bollo le proprietà che non superano il valore  di 360.000 pesos (ARS) e nel caso si tratti della prima casa. Il bollo si paga sul valore che eccede i 360.000ARS ed e’ condiviso generalmente al 50% tra le parti.

Perche’ comprare casa a Buenos Aires ? ( IL SOLE 24 ORE

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Buenos Aires fa gola grazie al peso debole
Buenos Aires attrae sempre più stranieri, grazie a un “peso” – la valuta nazionale – debole rispetto a dollaro ed euro ( il rapporto e’ circa di 1 a 10 con l’euro ). E si converte in luogo prediletto per lo shopping. Anche immobiliare. Per chi vuole comprare un appartamento si segue un percorso obbligato, che inizia a Puerto Madero, la zona portuale risanata negli ultimi anni, una sorta di salotto di lusso a due passi dal centro. 
Uno di questi è gestito da Luis Perelmuter, uno dei promotori più importanti in città, alla guida della società Kineret. Che sta realizzando Madero center, un vasto complesso nella parte Ovest della banchina (dique) 4. Sono appartamenti top per rifiniture e servizi. A Puerto Madero i prezzi sono i più alti della città, mai sotto i 5 mila dollari  al metro quadrato , ma per appartamenti nuovi di zecca di livello elevato. «Sono ancora quotazioni basse rispetto ad altre capitali – dichiara Perelmuter -. Ritengo che ci siano ancora margini di aumento, almeno sul medio-lungo periodo. Un consiglio? Non pensare di poter vendere in ogni momento, perché l’Argentina ha i suoi alti e bassi. E non bisogna essere obbligati a vendere durante le fasi difficili».
Sì, come è capitato con la crisi del 2001-2002. «Ma quella brutta esperienza ha dimostrato che ci sono zone che dopo recuperano molto più in fretta di altre – sottolinea Daniel Obetko, direttore marketing della Covello propiedades -. L’area più sicura per un investimento immobiliare è l’asse Nord, una fascia di circa 25 chilometri che va da Puerto Madero fino a San Isidro».
Se dai bacini dell’antica zona portuale ci si avvicina al centro e si supera il business district di Buenos Aires, si arriva nell’area di Recoleta e in quella vicina di Retiro. Entrambe rappresentano il cuore della Buenos Aires belle époque che agli stranieri piace molto, da sempre. Anche qui i prezzi hanno recuperato ampiamente i livelli pre-crisi. E continuano a salire. Roberto Guichon, alla guida della Guichon propiedades, ricorda che «gli europei ricercano appartamenti nei palazzi di stile francese. Questi clienti li utilizzano di tanto in tanto per loro, nel resto del tempo li affittano a settimana ai turisti».
La zona per questo tipo di locazione è ideale. A Recoleta sono rari i palazzi di nuova costruzione. Che, invece, sono numerosi nella vicina area di Palermo, molto vasta e divisa a sua volta in zone ognuna dallo stile particolare, come Palermo Chico (molto esclusiva), Palermo Soho (il quartiere dei designer), Palermo Viejo (vivace di notte, con molte case piccole tradizionali). E Palermo Hollywood, il distretto dei produttori di tv e cinema, che ora si sta convertendo anche in area residenziale, soprattutto su Avenida Juan B. Justo, una zona di vecchie cantine di vino in fase di recupero. E con ampi spazi disponibili dove iniziano a “spuntare” palazzi dal design ardito, come le due torri Mirabilia. «In questa zona i prezzi sono più bassi che a Puerto Madero, ma ci sono più margini per un aumento futuro – sottolinea Obetko -. La scelta migliore è partecipare alla prevendita di un progetto valido».

LA PRIMA ATTRATTIVA

La passione per il tango
 . Il turismo del tango è in forte ascesa a Buenos Aires. Due appuntamenti: nel pomeriggio alla Confiteria Ideal (Suipacha 384), bar belle époque in centro; la sera alla Viruta (Armenia 1366), misto di tutte le età in una delle milonghe più conosciute in città, in fondo a Palermo Viejo.

ALTRI PUNTI DI FORZA
Spettacoli per tutti i gusti
. Nell’ultima stagione Buenos Aires ha superato New York per numero di produzioni teatrali, portandosi in vetta alla classifica mondiale. Dalla rivista al teatro più impegnato, la capitale offre di tutto. Molte produzioni vengono proposte in altri Paesi e in più lingue. I teatri più importanti si concentrano su Avenida Corrientes, negli isolati vicini all’Obelisco.

Locazioni turistiche
L’ affitto temporaneo di appartamenti è in piena espansione a Buenos Aires, grazie a stranieri che vengono per una o più settimane. Oltre al turismo vero e proprio, le ragioni sono corsi di tango e di spagnolo, ma anche cure sanitari di qualità a prezzi ridotti.
Panchine d’autore 
Sono quelle di Diana Cabeza (estudiocabeza.com) pensate per Puerto Madero, come il resto degli accessori presenti negli spazi pubblici della nuova area di Buenos Aires, con riferimenti all’acqua e al fiume. La Cabeza, designer, riferimento mondiale per l’arredo urbano, è intervenuta anche in altri luoghi simbolo della città, come il centro culturale di Recoleta e la Boca, quartiere popolare, che vive al ritmo della squadra di calcio del Boca Juniors.

Se avete bisogno di ulteriori informazioni su investimenti in Argentina o in particolare a Buenos Aires non esitate a contattarci. Il nostro servizio di scouting immobiliare prima e due diligence successiva ha un costo relativo del tutto ragionevole.