Il settore turistico è stato uno dei più colpiti dalla recente crisi economica prodotta dalle restrizioni a spostamenti e viaggi.
Di colpo, molti imprenditori romani che lavoravano nel settore ricettivo, affittando le proprie seconde case a turisti e viaggiatori, si sono trovati senza richieste, mentre le loro case vacanze al centro di Roma si sono andate progressivamente svuotando.
Gli affitti transitori rappresentano una soluzione efficace a questo problema!
Il mercato immobiliare è chiamato in questo momento storico ad adeguarsi alle conseguenze della crisi: gli affitti transitori rappresentano, come dicevamo, una valida alternativa per continuare a guadagnare grazie al proprio immobile.
Contratto di affitto breve
La durata di un contratto di affitto è da sempre considerata l’aspetto più importante sia per il proprietario che per l’inquilino: da questo punto di vista, lo svantaggio dei tradizionali contratti di locazione 4 + 4 è che vincolano le parti per un periodo di tempo spesso troppo lungo rispetto a quelle che sono le reali esigenze di entrambi:
- Il proprietario desidera poter rientrare velocemente in possesso del proprio immobile, quindi desiste dall’affittare il suo immobile con un contratto di locazione tradizionale perché non vuole vederlo occupato per i prossimi 8 anni
- Gli inquilini spesso affittano casa per un’esigenza di tipo transitorio, ad esempio legata alla mobilità professionale. Non è raro che lascino la casa in affitto, ben prima dello scadere dei primi 4 anni, al sopraggiungere di nuove esigenze, come un trasferimento, bisogno di spazi diversi etc.
Per venire incontro alle diverse esigenze, la legge 431/1998, che disciplina le locazioni, prevede una via alternativa, quella dei contratti a canone concordato, più flessibili dal punto di vista dei termini di durata ed anche con maggiori agevolazioni fiscali rispetto ai contratti a canone libero.
Caratteristiche principali:
I contratti di affitto transitorio rientrano in questa tipologia contrattuale e sono pensati apposta per soddisfare le esigenze di transitorietà sia del proprietario sia dell’inquilino.
A differenza dei tradizionali contratti di locazione 4 + 4, i contratti di affitto transitori hanno una durata compresa tra 1 e 18 mesi.
Il canone e la disciplina di tale tipo di contratti vengono stabiliti da accordi territoriali tra le principali associazioni rappresentative delle categorie del proprietari e degli inquilini.
Le fasce di canone individuate non assicurano un reddito paragonabile a quello percepito tramite affitti turistici, ma sono comunque in linea con i prezzi di locazione di mercato e permettono di mantenere una buona redditività in attesa di tempi migliori.
Le esigenze di transitorietà, del proprietario o dell’inquilino, devono essere dimostrate e descritte all’interno del contratto. Tra le più comuni rientrano esigenze di studio e lavoro, formazione professionale e ricerca di soluzioni occupazionali, a cui si sono aggiunte in tempi recenti le nuove esigenze legate a questo periodo di emergenza straordinaria, riassunte nell’apposito Addendum Covid del 21 aprile 2020
Il canone di un contratto di affitto transitorio è concordato, cioè determinato da accordi territoriali basati su criteri quali la zona geografica, le caratteristiche dell’edificio, lo stato di manutenzione dell’alloggio, la presenza o meno di un posto auto ecc.
Per Roma vale l’Accordo territoriale del 4 marzo 2019
Il canone può però essere maggiorato del 20% rispetto al contratto di affitto a canone libero in considerazione della sua transitorietà e anche del fatto che per il proprietario non sono concesse agevolazioni fiscali eccetto la deduzione del 5% dell’imponibile IRPEF
Il contratto di affitto transitorio non può essere rinnovato ma allo scadere dei termini è possibile convertirlo in un contratto tradizionale 4 + 4 laddove ci sia accordo tra le parti.
Addendum Covid del 21 aprile 2020
Le associazioni di categoria dei proprietari Confabitare e Unioncasa Roma, e degli inquilini Assocasa Roma e Lazio, hanno sottoscritto un protocollo di intesa denominato “Addendum Covid 19” integrativo all’accordo territoriale per la Capitale definito nel marzo 2019.
L’accordo “Addendum Covid 19”, con la finalità di regolamentare le situazioni di transitorietà in questo periodo di emergenza e venire incontro alle esigenze di proprietari ed inquilini permette di riconvertire le unità immobiliari adibite a strutture ricettive extralberghiere o locate per finalità turistiche / locazioni brevi, ai sensi dell’art. 4 Dl 50/2017, e la possibilità di utilizzare i contratti transitori per le esigenze legate all’emergenza sanitaria, senza dover ricorrere alla procedura del “Canale assistito” per la negoziazione del contratto tra le parti.
In particolare l’accordo prevede:
- la possibilità di rinegoziazione dei contratti di locazione già esistenti per particolari situazioni di emergenza o per riequilibrare il rapporto delle parti in virtù di particolari situazioni, con accordo da registrare presso l’Agenzia delle Entrate e senza necessità di asseverazione; in caso l’accordo preveda che il canone ridotto sia inferiore, per l’anno solare al minimo previsto dalla fascia di oscillazione cui l’immobile è classificato, sarà necessaria la trasmissione dell’accordo all’associazione che ha asseverato il contratto originario
• possibilità di stipula di contratti di locazione ad uso transitorio al di fuori delle ipotesi previste dall’accordo territoriale in presenza di particolari esigenze, quali:
per i titolari di immobile abitativo costituente struttura ricettiva extralberghiera, o al contrario non costituente struttura ricettiva extralberghiera ma normalmente locato per esigenze alloggiative brevi e/o turistiche ai sensi dell’art. 4 del Decreto Legge 24 Aprile 2017, n. 50, esigenza di riconversione temporanea in locazione abitativa transitoria a seguito, per il primo tipo, dei provvedimenti governativi e/o prefettizi di sospensione dell’attività e, per il secondo tipo, della cancellazione delle prenotazioni e della impossibilità di ottenerne ulteriori per effetto dell’interruzione dei flussi turistici. - Per i conduttori:
1. necessità di alloggio temporaneo per allontanamento dal nucleo familiare per evitare possibilità di contagio (anche per coloro che non lavorano in ambito medico – infermieristico). Nel caso di lavoratori in ambito sanitario il canone potrà essere calcolato senza riferimento ai limiti minimi delle fasce, con rilascio dell’Attestazione di Rispondenza da parte dell’associazione cui allegare la documentazione attestante l’attività lavorativa del conduttore;
2. necessità di alloggio per personale docente di università, scuole ed istituti di istruzione di ogni ordine e grado, al fine di: a) espletare attività di registrazione e progettazione didattica in modalità mista o weblearning presso le strutture scolastiche o universitarie adibite a centri elearning / di formazione a distanza, necessaria per incrementare la repository delle lezioni online e dei percorsi online, come da raccomandazioni MIUR; b) tenere lezioni in modalità remota, qualora la propria abitazione di residenza fosse tecnicamente non raggiungibile da connessione dati con banda sufficiente;
3. altre esigenze legate all’emergenza sanitaria, che andranno dichiarate nel contratto.
La stipula di questi contratti sarà così facilitata senza dover necessariamente utilizzare il canale di negoziazione delle associazioni per individuare le esigenze temporanee che giustificano la stipula del contratto; sarà comunque necessaria l’attestazione da parte delle associazioni firmatarie dell’accordo per la verifica della rispondenza del contenuto del contratto all’accordo ed alle norme di legge.
In questo periodo sono tantissime le persone che cercano appartamenti da affittare temporaneamente, a causa di un trasferimento improvviso sul lavoro oppure per esigenze legate alla salute, come il distanziamento temporaneo dalla famiglia per rischio contagio.
Questo tipo di contratto permette di affittare il tuo immobile a Roma in via transitoria, fino a un anno e mezzo, in modo da poter riprendere l’attività di ricezione turistica quando sarà possibile.
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