Case di pregio, Milano supera Roma per prezzi e domanda
È un quadro di incertezza sulla ripresa economica e di maggiore cautela nelle decisioni di investimento quello che caratterizza oggi la situazione italiana. Anche nell’immobiliare. A dimostrare il rallentamento sono stati i dati dell’agenzia delle Entrate in relazione al secondo trimestre 2019, tre mesi in cui la crescita delle compravendite residenziali si è fermata a un +3,9% rispetto al +8,8% dei tre mesi precedenti. «Un trend prevedibile» dice Luca Dondi dall’Orologio, direttore generale di Nomisma.
Il recupero dei prezzi in tutto il segmento viene pertanto differito di un altro anno ancora. Regge invece il segmento del lusso.
Secondo Nomisma a fare eccezione in questo contesto al ralenti è proprio il segmento delle residenze di pregio, più a Milano che a Roma.
Un settore che ancora oggi registra quotazioni importanti, con punte di 18mila euro al mq a Milano, in zona Quadrilatero, e 12mila euro al mq a Roma in Centro storico.
Il Market Report Milano/Roma H1 2019 realizzato in collaborazione con Nomisma sottolinea che il rallentamento della crescita economica e la prospettiva di stagnazione non hanno fin qui penalizzato il dinamismo dei mercati di pregio di Milano e Roma.
Milano beneficia dell’arrivo dei Giochi Olimpici 2026
Secondo il report a Milano si sta verificando una vera e propria corsa all’immobile di pregio, indotta dalla percezione di un prossimo rialzo dei prezzi e dai tassi particolarmente vantaggiosi. Milano è infatti una delle poche città che stanno registrando da alcuni trimestri valori in lieve salita.
Il trend del mercato premia oggi soprattutto i bilocali da mettere sul mercato degli affitti brevi, un investimento che può avere valori elevati se l’immobile si trova nelle zone del centro e in edifici di pregio. E lo dimostra il fatto che il collocamento per gli immobili di taglio medio (inferiori a 80 mq) è di 1-2 mesi contro tempi più lunghi per gli immobili più grandi fino a una forbice di 2-6 mesi per i tagli oltre 160 mq.
«Il recupero della componente per investimento spinge alla ricerca di soluzioni che consentano di dedicare alla locazione breve una parte dell’offerta – dice Luca Dondi -. Si punta pertanto anche al frazionamento di grandi superfici che, dato che a Milano i tassi di rendimento sono oggi più contenuti, consente di recuperare reddività».
Cresce anche l’interesse degli investitori, oltre che in Centro storico, per gli immobili vicini ai poli universitari, ospedalieri e agli headquarter delle grandi aziende.
«Il mercato immobiliare appare in buona salute. Le compravendite sono aumentate del 3,4% annuo a consuntivo 2018, raggiungendo circa 24.500 transazioni per un fatturato complessivo di 5,9 miliardi di euro» recita il report. Il dato del primo semestre del 2019 conferma quindi il trend di crescita con +8,5% annuo. Da notare che il ciclo espansivo si è ormai propagato a tutte le zone urbane.
Motore del processo si conferma la domanda qualificata per immobili in acquisto, in costante aumento e con prospettiva di ulteriore intensificazione». Come per gli altri segmenti anche quello di pregio è penalizzato da una offerta stazionaria e non adeguata alle richieste dei potenziali acquirenti. «L’euforia per l’assegnazione dei Giochi Olimpici – continua Magaglio – si è propagata a tutta la città, ma a essere premiate sono soprattutto le zone vicine ai mezzi di trasporto e alle infrastrutture presenti e future».
Nel report si dice che per il pregio crescono in tutte le zone. «Il range dei prezzi medi va da 8-14 mila euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 6-9 mila euro/mq per quelli da ristrutturare – si legge nello studio -. Le quotazioni più elevate arrivano fino a 18mila euro/mq nel Quadrilatero e a Brera, in crescita rispetto al semestre precedente, e a 16-17mila euro/mq in San Babila e Castello-Foro Bonaparte». A Milano è importante anche la componente dei nuovi cantieri che puntano sul lusso. Molte le nuove realizzazioni in città, quelle che registrano i maggiori aumenti di prezzo.
Roma segue, ma al rallentatore
Il mercato romano è ancora impantanato in logiche di crisi. Ma la domanda è in aumento nel Centro storico e per immobili di piccole-medie dimensioni. La tendenza espansiva è confermata nel primo semestre 2019 (+6,9%).
Nel segmento del pregio, le zone più dinamiche per volume di compravendite e locazioni sono, oltre al Centro Storico, zona target privilegiata per gli investitori, anche Parioli, San Giovanni ed Eur. Il maggiore interesse si è concentrato nelle aree di Trastevere, Monteverde Vecchio e Gianicolo, dove si concentra anche la vita mondana. La domanda di pregio richiede a Roma, e particolarmente in Centro Storico, posizione e affacci importanti, piano alto o attico, terrazzi, posizione ben servita, qualità dell’edificio e presenza di box o posto auto. Tuttavia, l’offerta di pregio che risponde a tali criteri rimane numericamente inadeguata rispetto alle richieste. E la scarsità degli oggetti spinge alla contrazione i tempi di acquisto: si vende in poche settimane.
Significativa è la domanda in arrivo dall’estero, soprattutto dal Nord Europa.
Fonte: www.ilsole24ore.com
