Parametri di apprezzamento nella stima immobiliare

In questa pagina vengono illustrati i parametri di apprezzamento normalmente impiegati per interpretare i cosiddetti valori OMI che di per se rappresentano una semplice base di partenza statistica.

Tali quotazioni OMI infatti, vanno interpretate secondo una serie di caratteristiche peculiari inerenti la proprietà che si intende valutare.

Il semplice valore di quotazione OMI riportato dall’agenzia del territorio rappresenta infatti quanto di più vago e indeterminato si possa immaginare, se vogliamo affrontare il tema della stima immobiliare da un punto di vista professionale.

 

Tali quotazioni sono una media grossolana di una quantità limitata di dati che rappresentano una vasta gamma estremamente eterogenea di campioni, che per sua natura non si presta a rappresentare con esattezza il caso specifico.

Per questa ragione occorre applicare una serie di parametri che contribuiranno a determinare un generale valore di apprezzamento o deprezzamento, unitamente alla conoscenza diretta del tessuto urbano di riferimento.

E’ difatti importante valutare anche la presenza di asset urbanistici di rilievo, quali parchi, spazi verdi o assi di percorrenza stradale alternativi come piste ciclabili o linee metro.

Di seguito viene pubblicata una lista, non esaustiva, di una serie di importanti parametri di riferimento che contribuiscono a determinare il cosiddetto più probabile Valore di mercato.  L’applicazione di tali parametri non e’ sufficente essendo fondamentale anche la diretta conoscenza dell’area di riferimento per poter contestualizzare l’oggetto di stima. Scopri di più sui nostri servizi di valutazione immobiliare professionale

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Superficie utile netta calpestabile

100%

 

Muri perimetrali

100%

calcolare fino allo spessore max di 50 cm

Muri perimetrali in aderenza con altre proprietà

50%

calcolare fino allo spessore max di 25 cm

Mansarde

75%

altezza media minima mt 2,40

Sottotetti non abitabili

35%

altezza media minima inferiore a mt 2,40 fino ad un minimo di mt 1,50

Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)

80%

altezza media minima mt 2,40

Soppalchi non abitabili

15%

 

Verande (con finiture analoghe ai vani principali)

80%

 

Verande (senza finiture analoghe ai vani principali)

60%

 

Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali)

60%

altezza media minima mt 2,40

Precisazioni

   

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

SUPERFICI VANI ACCESSORI E PARCHEGGI

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai vani principali)

20%

altezza minima di mt 1,50

Locali accessori (collegati ai vani principali)

35%

altezza minima 2,40

Locali tecnici

15%

altezza minima di mt 1,50

Box (in autorimessa collettiva)

45%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Box (non collegato ai vani principali)

50%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Box (collegato ai vani principali)

60%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Posti auto coperti (in autorimessa collettiva)

35%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

Posti auto scoperti (spazio aperto)

20%

dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq

SUPERFICI DI ORNAMENTO

DESCRIZIONE

INCIDENZA

ANNOTAZIONI

Balconi e Lastrici solari

25%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi e Logge

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Terrazzi di attici (a tasca)

40%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Portici e Patii

35%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%

Corti e Cortili

10%

Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Giardini e aree di pertinenza di ambito residenziale per appartamento

15%

Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5%

Giardini e aree di pertinenza di ambito residenziale per“ville e villini”

10%

Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5%

Precisazioni

   

Per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO DELLE ABITAZIONI

STATO LOCATIVO

CONTRATTO

COEFFICIENTE DI MERITO

 

Abitazioni libere

 

100%

 

Abitazioni locate a canone libero

Cedolare secca

-10%

 

Abitazioni locate a canone libero

Cedolare secca al 10%

-5%

 

Abitazioni locate a canone libero

No cedolare

-20%

 

Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi

 

-5%

             

PIANO

CON ASCENSORE

SENZA ASCENSORE

 

Seminterrato

-25%

-25%

 

Piano terra o rialzato

-10% (-20% senza giardino)

-10% (-20% senza giardino)

 

Piano 1°

-10%

-10%

 

Piano 2°

-3%

-15%

 

Piano 3°

0%

-20%

 

Piano superiori

5%

-30%

 

Ultimo piano

10%

-30%

 

Attico

20%

-25%

             

STATO DI CONSERVAZIONE

COEFFICIENTE DI MERITO

   

Da ristrutturare

-10%

   

Buono stato

0,00%

   

Ristrutturato

5%

   

Finemente ristrutturato

10,00%

   

Piano 3°

0%

   

Nuova costruzione

15%

               

LUMINOSITA’

NOTE

COEFFICIENTE DI MERITO

 

Molto luminoso

Soleggiatura diretta presente nell’intero arco del giorno

10%

 

Luminoso

Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno

5%

 

Mediamente Luminoso

Soleggiatura diretta presente solo in parte del giorno

0%

 

Poco luminoso

Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente

– 5%

             

ESPOSIZIONE E VISTA

COEFFICIENTE DI MERITO

   

Esterna panoramica

10%

   

Esterna

5%

   

Mista

0%

   

Interna

-5%

   

Completamente interna

-10,00%

               

ETA’ EDIFICIO

OTTIMO STATO

NORMALE

SCADENTE

1 – 20 anni

0%

0%

-5%

20 – 40 anni

5%

0%

-10%

Oltre 40 anni

10%

0%

-15%

Edificio di pregio architettonico

20%

10%

5%

     

RISCALDAMENTO

COEFFICIENTE DI MERITO

   

Autonomo

5%

   

Centralizzato

0%

   

Centralizzato con contabilizzatore

2%

   

Assente

-5%

   
       
       

VENTILAZIONE INCROCIATA

COEFFICIENTE DI MERITO

   

Unico fronte

-5%

   

Due fronti contrapposti su corte interna

0%

   

Due fronti angolari o contrapposti

5%

   

3 fronti

10%

   
       

PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO DI UFFICI, LOCALI, NEGOZI E MAGAZZINI

STATO LOCATIVO

COEFFICIENTE DI MERITO

con scadenza a 6 anni e superiore

-20%

con avviamento commerciale

-30%

   

UFFICI

COEFFICIENTE DI MERITO

Posizioni di elevato interesse (centrali)

10%

Posizioni intermedie

0,00%

Posizioni secondarie

-5%

 

NEGOZI

COEFFICIENTE DI MERITO

Posizioni particolarmente favorevoli al commercio

50%

Posizioni favorevoli al commercio

20%

Posizioni ordinarie

0%

Posizioni poco favorevoli al commercio

-30%

Altezza soffitti superiore a 4,5 m

20%

 

MAGAZZINI

COEFFICIENTE DI MERITO

A piano terreno o rialzato con accesso carraio

0%

carraio

0%

A piano terreno o rialzato senza accesso carraio

-10%

A piano seminterrato con accesso carraio

-15%

A piano seminterrato accessibile solo da scale

-30%

 

CAPANNONI

COEFFICIENTE DI MERITO

A piano terreno

0%

A piano rialzato

-5%

Senza accesso autoarticolati

-10%

Senza area di pertinenza

-15%

 

Definizioni Urbanistiche

Alloggio

Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone

Autorimessa privata

Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:

1) aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60% della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15% della superficie in pianta;

2) chiuse, tutte le altre.

Balcone

Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40).

Balcone coperto

Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto.

Box – Garage

Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, alla rimessa di veicoli.

Cantina

Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima.

Corte

Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.

Cortile

Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all’edificio stesso.

Giardino privato

Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato.

Lastrico solare

Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso.

Locale sottotetto

Locale sottotetto

Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali

Ambiente, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne.

Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali

Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare principale, ma anche in un piano diverso dalla stessa.

Loggia

Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio.

Mansarda

Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto.

Patio

Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici

Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici

Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio, per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche

Posto auto coperto

Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.

Posto auto scoperto

Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.

Soffitta

Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano.

“Resede” [definizione non ufficiale]

Area scoperta contigua all’alloggio.

Soppalco

Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza.

Sottotetto

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile.

Sottotetto abitabile

Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche.

Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile

Superficie che rappresenta la somma:

1) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri;

2) delle superfici ponderate e ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini;

3) delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).

Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile

Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.

Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento e analoghi), la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Terrazzo a tasca [definizione non ufficiale]

Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra.

Terrazzo

Struttura, anche in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40).

Terrazzo coperto

Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto.

Veranda

Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale.

ALTEZZE E SUPERFICI MINIME

  • secondo Decreto Ministeriale 05/07/1975
    Gazzetta ufficiale n. 190 18/07/1975

L’art.1 del D.M. riporta le altezze minime delle stanze, in sintesi:

– 2,40 mt per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli;

 

– 2,70 mt per tutti gli altri ambienti della casa.

 

* La regola è valida in tutta Italia, fanno eccezione soltanto le Comunità Montane che possono arrivare a 2,55 mt in virtù delle condizioni climatiche e della particolare tipologia edilizia.

   
   
   
   

L’art.2 del Decreto riguarda proprio le superfici minime
delle camere da letto:

– 9 mq per le camera da letto per una sola persona;

 

– 14 mq per le camere da letto doppie (o matrimoniali).

   

L’art.3 fissa la superficie minima per i monolocali
(chiamati alloggi “monostanza”) comprensiva di servizi:

– 28 mq per una persona;

 

– 38 mq per due persone.

   

Il decreto pone poi un’importante regola per le dimensioni delle aperture, fissando a 1/8 della superficie pavimentata la superficie della finestra del singolo ambiente.

– dimensione finestra = 1/8 della dimensione del pavimento
della stanza.

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