Roma presenta un tessuto urbanistico molto eterogeneo e stratificato nel corso dei secoli, specie nel suo centro storico.
La maggior parte del tessuto edificato Romano può’ ritenersi compreso negli ultimi 100 anni. Risulta dunque frequente una notevole componente di criticità nel reperimento delle informazioni urbanistiche e delle ricostruzioni documentali, che si riflette inevitabilmente sulle compravendite di immobili appartenenti alle aree centrali di Roma, escludendo di fatto le nuove costruzioni, piu o meno disposte ai margini dei quartieri centrali e intorno al raccordo anulare.
Per questa ragione è sempre più diffusa la pratica della Due Diligence immobiliare, nelle dinamiche di acquisto e vendita delle case a Roma. Per evitare di fare un cattivo affare o semplicemente per evitare di affidarsi alla parola di scaltri venditori salvo poi ritrovarsi il problema urbanistico in fase di verifica documentale da parte del notaio prescelto dall’acquirente. E’ noto infatti che l’incidenza economica derivante da criticità di questo genere e’ notevole, e spesso costituisce una causa di interruzione delle trattative. Scopri di più sul significato di Due Diligence applicato al segmento real estate di pregio
La nostra Attività specialistica ci permette di risolvere diverse tipologie di problemi urbanistici.
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A cosa serve la due diligence immobiliare a Roma?
Attraverso la Due Diligence immobiliare si effettua un’indagine esaustiva sull’immobile in modo da rendere edotto l’acquirente e il venditore, circa tutti gli aspetti Urbanistici, catastali e fiscali dell’immobile che si intende acquistare o vendere. Difatto questa puo essere considerata una best practice da adottare sempre e a prescindere, prima di iniziare una vendita immobiliare a Roma, essendo come detto, un territorio dove e’ frequente riscontrare questo tipo di problematiche.
Contrariamente a quanto si possa immaginare, l’utilità della Due Diligence e’ fondamentalmente rivolta a chi vende, essendo di fatto uno strumento che consente di massimizzare le tempistiche di vendita, riducendo tutte le possibili cause di inerzia. Parte integrante della nostra analisi di due diligence, su immobili appartenenti al tessuto edilizio di Roma, e’ la relazione di stima che restituisce il piu probabile valore di vendita della casa al netto dei possibili interventi di allineamento urbanistico e catastale.
Che tipo di analisi si effettuano per una due diligence a Roma e con quali attività?
In sintesi la due diligence immobiliare si occupa di rendere evidenti i seguenti aspetti fondamentali: (ci limitiamo a chiarire gli ambiti di nostra specifica competenza, tralasciando di descrivere ambiti più propriamente legali e fiscali di cui si occupano egregiamente altri studi specializzati che possiamo consigliare in fase di approfondimento )
- Conformità edile, urbanistica, ambientale
- Verifica l’esistenza o meno di vincoli di varia natura ( in particolare nella città di Roma, Vincoli delle belle arti, sovrintendenza beni culturali artistici, architettonici, vincoli paesaggistici )
- Verifica l’esistenza o meno di ipoteche o di servitù
- Verifica l’attribuzione della proprietà.
Attraverso le seguenti attività:
- Analisi documentale, con evidenza di possibili criticità
- Rilievi architettonici, topografici, 3d – render, calcolo delle consistenze, restituzione grafica digitale
- Analisi urbanistico – edilizia presso gli uffici tecnici e le fonti digitali, Analisi catastale e di corretta attribuzione della titolarità̀
- Analisi legale e amministrativa (verifica dei titoli di provenienza e situazione amministrativa e fiscale del bene)
- Analisi edile e impiantistica (verifica dello stato di manutenzione e della corretta funzionalità delle eventuali unità tecnologiche
- Verifica delle Certificazioni Energetiche
- Attività di riallineamento urbanistico – edilizio, catastale
- Attestazioni di conformità catastale ex L.122/10
- Elaborazione di studi di fattibilità urbanistica
Ambiti di applicazione della due diligence immobiliare
- Due Diligence Catastale
È l’analisi della rappresentazione grafica del bene all’interno degli archivi dell’agenzia del territorio e si esplica attraverso la verifica della regolarità catastale degli immobili attraverso (visure, planimetria resterizzata)
Serve a verificare il corretto inserimento nel mappale del fabbricato, in sintesi, la rispondenza tra lo stato di fatto e la sua rappresentazione grafica ufficiale. - Due Diligence Amministrativa
Verifica l’esatta titolarità dell’immobile, l’esistenza di elementi ostativi alla commerciabilità come ad esempio i diritti di terzio eventuali ulteriori pesi. Attraverso la Conservatoria dei Registri degli atti si accerta il titolo di provenienza del bene ed eventuali iscrizioni di ipoteche. La presenza di vincoli e servitù è verificabile presso il Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. - Due Diligence Strutturale.
Per effettuare una corretta Due Diligence strutturale occorre confrontare la documentazione presente, spesso carente o del tutto assente nei tessuti centrali edilizi romani, con quelle che sono le reali condizioni strutturali dell’immobile, la sua capacità statica e il grado di sicurezza in cui si trova la struttura. Questo tipo di indagini e’ delegata ad una ambito molto specifico che e’ quello a cui si dedicano gli ingegneri strutturisti. - Due Diligence Impiantistica.
L’obiettivo è quello di verificare la conformità di legge degli impianti e delle unità tecnologiche che si trovano nelle unità immobiliari oggetto di analisi. - Due Diligence Urbanistica/Edilizia
verifica la conformità degli immobili alla vigente normativa urbanistico-edilizia. Di base deve essere verificata la sussistenza di un certificato di destinazione urbanistica e verificato il corretto allineamento di eventuali interventi edilizi succeduti nel tempo agli strumenti urbanistici vigenti all’epoca di realizzazione. ( a titolo di esempio non esaustivo : permessi a costruire, DIA, Scia, condoni, sanatorie, certificati di agibilità, concessioni in sanatoria.) - Vincoli
L’analisi dei vincoli a Roma riguarda essenzialmente quelli tutelati dalla sopra intendenza ai beni architettonici e paesaggistici monumentali e infrastrutturali
Quali sono le modalità esecutive di una due diligence immobiliare a Roma?
Per avviare una due diligence immobiliare il nostro studio richiede un incarico professionale, a fronte di una analisi preliminare con preventivo dei costi, a cui seguirà la fase operativa di indagini specifiche attraverso la seguente attività:
- Analisi approfondita della documentazione
- Sopralluogo e rilievo
- Confronto con lo stato dei luoghi
- Report di due diligence immobiliare.
Il Report viene suddiviso in diverse parti:
- Elenco dei documenti acquisiti
- Data di sopralluogo preliminare e successivi sopralluoghi tecnici
- Analisi di conformità
- Sintesi dell’indagine
- Quantificazione dei costi per il raggiungimento della piena conformità.
Glossario pratico di Due Diligence
riguarda la presenza di fonti di inquinamento e/o di materiali pericolosi
verificare che l’intestazione della visura catastale sia corretta e che la planimetria catastale corrisponda con lo stato di fatto
verificare che ci sia la certificazione per la prevenzione del rischio di incendio
controllare che gli impianti rispettino la normativa, il loro stato di manutenzione, che ci siano le dichiarazioni di conformità e che siano ancora valide
analizzare lo stato di conservazione del fabbricato
controllare lo stato della struttura, la documentazione autorizzativa e certificazioni specifiche (fabbricati in zona sismica)
controllare i titoli di proprietà, le trascrizioni e iscrizioni, i contratti di locazione, ecc.
ricostruzione della storia dell’edificio attraverso i documenti: titoli abilitativi per interventi edilizi, sanatorie edilizie, certificato di agibilità
persona fisica o giuridica che incarica il professionista di svolgere una due diligence immobiliare
processo analitico – metodologico che accerta lo stato di conformità di un immobile attraverso l’analisi dei documenti, la consultazione delle prescrizioni normative, l’analisi dello lo stato di fatto e l’eventuale quantificazione dei costi necessari per l’adeguamento
fabbricato costituito da una o più unità immobiliari
Si occupa di determinare il piu probabile valore di mercato del bene oggetto di analisi all0interno di una relazione di due diligence immobiliare
Costi del servizio di due diligence immobiliare a Roma
- ANALISI IMMOBILIARE di base – Esame preliminare di regolarità del proprio immobile da Euro 250 IVA esclusa.
- ANALISI IMMOBILIARE approfondita attraverso due diligence relativa ai seguenti punti :
– Analisi documentale, con evidenza di possibili criticità
– Rilievi architettonici, topografici, 3d, calcolo delle consistenze, restituzione grafica digitale
– Analisi urbanistico – edilizia presso gli uffici tecnici e le fonti digitali
– Analisi catastale e di corretta attribuzione della titolarità̀
– Verifica delle Certificazioni Energetiche
– Attività di riallineamento urbanistico – edilizio, catastale
– Attestazioni di conformità catastale ex L.122/10
* Costi da valutare per voci - Elaborazione di studi di fattibilità urbanistica da Euro 1000 IVA esclusa
Ti servono ulteriori informazioni sulle modalità di esecuzione di una due diligence a Roma? Stai vendendo una casa a Roma e vuoi approfondire degli aspetti urbanistici o catastali?