Richiesta di Stima per immobili di Pregio

Per prima cosa viene effettuata una INDIVIDUAZIONE URBANISTICA secondo PRG attraverso la quale viene definito il sistema insediavo di appartenenza, e la tipologia tessuto edilizio.
In secondo luogo si effettua una analisi specifica del Fabbricato cui appartiene l’IMMOBILE oggetto di stima, individuando correttamente l’epoca di realizzazione, la qualità costruttiva, e la corretta rispondenza urbanistico-catastale dell’unità oggetto di stima.
Contemporaneamente viene effettuato un rilievo laser per l’analisi di quote e superfici attraverso trasposizione e misurazione in CAD

La RELAZIONE DI STIMA viene definita attraverso 4 punti

Finalità: Identificazione del più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima al fine di dare corso alla sua commercializzazione e vendita.

Obiettivi: Identificare il corretto valore commerciale del bene, tenuto conto che la determinazione del prezzo di vendita definitivo, a fronte di un fisiologico margine di negoziazione, possa giustificare la congruità delle opere di diversa distribuzione degli ambienti (Ristrutturazione necessaria)

Tipologia di stima: La tipologia estimativa è duale. Tiene conto dall’applicazione degli opportuni parametri di apprezzamento (attraverso conoscenza diretta del tessuto urbano di riferimento e delle caratteristiche peculiari della casa) ai valori forniti dalle fonti di riferimento (borsa immobiliare, valori OMI dell’ agenzia del territorio e ufficio studi dell’osservatorio immobiliare di Roma) e viene definita dal confronto con unità immobiliari simili poste in area omogenea e con caratteristiche equiparabili.

Struttura della stima:  Stima comparativa a prezzo di mercato, considerando la media ottenuta dall’analisi di diverse fonti di riferimento relative ai valori per metro quadrato nella micro-zona oggetto della stima. La prima fonte è la media dei valori richiesti per beni omogenei nella specifica ubicazione, all’interno della micro-zona. La seconda fonte è una media risultante da valori estrapolati da effettive compravendite registrate nell’ultimo semestre, all’interno del quartiere di riferimento. La terza fonte è la media dei risultati registrati dall’ufficio studi dell’osservatorio immobiliare di Roma, basata sui risultati comunicati dalle società di mediazione.
I parametri correttivi applicati e le considerazioni sul valor medio applicato nei diversi casi derivano dalla conoscenza diretta del tessuto urbano di riferimento e dal confronto con tipologie omogenee a quella oggetto di stima. La collocazione del piano costituisce un apporto qualitativo importante si per l’esposizione che per l’interazione con fonti acustiche. Nei valori estrapolati dai listini OMI dell’agenzia del territorio cosi come da quelli dell’osservatorio immobiliare occorre tenere in conto la peculiarità della micro-zona specifica, la qualità dei prospetti, la tipologia edilizia, le caratteristiche di areo-illuminazione e la capacità di variabilità degli spazi per essere adattati a diverse distribuzioni possibili.

I lavori di adeguamento necessari agli impianti ed eventualmente ad ottenere un miglioramento dell’efficientamento energetico dell’involucro pesano mediamente il 10 % del valore assunto come riferimento di base.

Valore di Stima
Desunto il valor medio dalle fonti di riferimento relative alle quotazioni al metro quadrato, applicati gli opportuni parametri di apprezzamento-deprezzamento, la prima metodologia comparativa ci restituisce un valore che viene mediato con la seconda attraverso il confronto con unità immobiliari attualmente poste in vendita nella medesima microzona.

La media tra queste due analisi ci restituisce il cosiddetto valore piu probabile di mercato .