Domande Frequenti

FAQ - DOMANDE FREQUENTI SUL MERCATO DEI BENI IMMOBILI DI PREGIO A ROMA

Consulta le domande frequenti su acquisto  vendita e affitto di immobili di pregio a Roma.

Sulla vendita di immobili di pregio

La questione attiene alla determinazione del cosiddetto più probabile valore di mercato.
Una volta identificato un valore occorre valutare il margine di negoziazione che si intende concedere.
Fatte queste doverose premesse il tempo di vendita medio per un immobile di pregio entro i 200\300 mq puo’ dirsi di 90 giorni.
Per Superfici minori e’ possibile che il tempo si riduca notevolmente cosi come per superfici maggiori e’ possibile che il tempo si estenda anche a 6\12 mesi.
Per identificare correttamente il valore della casa adottiamo dei criteri analitici di estimo che ci provengono da una notevole esperienza nei diversi tessuti urbani di Roma, Firenze, Milano e Venezia. In particolare se volete saperne di piu potete consultare la pagina del nostro ufficio studi.
La corretta identificazione del valore avviene attraverso la conoscenza dei parametri che possono influire sul maggior o minore apprezzamento di un valore di riferimento.
Questi possono in breve essere identificati dalla tipologia architettonica dell’edificio, il suo contesto, i suoi prospetti, l’altezza del piano, l’esposizione e il grado di introspezione, la tipologia di interventi di restauro conservativo o ristrutturazione integrale, che per un immobile di pregio nei tessuti urbani storici, puo’ assumere un valore rilevante. La conoscenza approfondita della materia architettonica ci viene in aiuto per poter determinare l’esatta collocazione commerciale dell’immobile e saperla restituire al cliente che aspira acquistarla. Scopri di più sulla nostra attività.

Il modo più efficiente per ottimizzare la vendita una casa di pregio nel centro di Roma ad esempio, passa attraverso un atto concettuale alla base, per poter prefigurare una possibile diversa distribuzione interna, per rendere piu funzionali gli ambienti. L’intervento di progettazione preliminare non ha nessun costo ne per il venditore de per l’acquirente. Costituisce di fatto il valore aggiunto che intendiamo proporre incluso nei costi di mediazione. Naturalmente è possibile anche effettuare un intervento piu o meno incisivo per realizzare delle opere di miglioramento della casa, se non di ristrutturazione integrale, pensata come investimento sulla vendita.
E’ noto infatti che le possibilità di collocare in tempi brevi la vendita di una casa di pregio ristrutturata aumentano sensibilmente ed in modo direttamente proporzionale anche al valore. La valorizzazione di un bene immobile residenziale, nel mercato contemporaneo, viene percepita con un valore maggiore del suo costo reale. Al contrario beni immobili di pregio che non riflettono una condizione di buona manutenzione, o ne sono del tutto privi, attirano maggiormente un utenza interessata a valorizzare quel bene, ponendosi nella condizione di poter negoziare sul prezzo. Un buon compromesso per ottimizzare la vendita potrebbe anche essere un intervento di home staging che si limiti a rendere piu funzionali gli ambienti, attraverso piccoli interventi migliorativi che possano restituire una migliore percezione di vivibilità della casa.

Il nuovo conviene solo se concepito, sviluppato e realizzato da uno studio di architettura competente. Altrimenti ci si affida, nel più dei casi all’atto concettuale mediocre di un costruttore che per definizione deve realizzare il maggior profitto con il minor costo e questo si traduce in una serie di piccoli svantaggi non indifferenti.
La questione attinente la convenienza o meno di acquistare una casa Ristrutturata o da ristrutturare puo’ essere risolta da principio. Quale e’ l’obbiettivo dell’acquisto ? E quale la nostra predisposizione ad affrontare i lavori di intervento migliorativo della casa ? Se il nostro obbiettivo e’ quello di individuare una casa che possa soddisfare un bisogno abitativo immediato senza dover impiegare tempo e risorse, allora conviene dirigersi su una casa che abbia un buon livello di ristrutturazione, abbastanza neutrale da poter essere resa funzionale per le nostre esigenze ed ulteriormente personalizzabile. In tal caso si deve tenere in conto che il prezzo sarà sicuramente condizionato da questo valore aggiunto ed il margine di negoziazione sarà lieve. Se l’obbiettivo e’ quello di identificare una superficie che possa interpretare un idea abitativa personale ed elaborata allora conviene sicuramente scegliere una casa da ristrutturare ed un ottimo professionista che possa seguirvi nelle opereranno nell’atto creativo quanto in quello pratico.
Le case di pregio nel centro di Roma presentano numerose e diverse tipologie di intervento sia di tipo conservativo che di tipo piu radicale, dove la conoscenza delle strutture, le epoche di appartenenza e la conoscenza delle modalità costruttive possono costituire una differenza significativa in termini di costo dell’intervento. Scopri di piu sui nostri servizi di Architettura

Con l’esperienza ventennale in questo settore e con l’occhio attento di chi conosce l’architettura e la storia dei luoghi del nostro tessuto urbano, che ci permette di valorizzare le caratteristiche di maggior pregio relative a ciascuna casa.
Affidandoci la mediazione della vendita del vostro immobile nelle zone centrali di Roma, potrete contare sulla grande attenzione che rivolgiamo all’operazione di vendita :Ogni caso viene studiato attentamente e valutate le strategie di comunicazione e pubblicità più adatte a rendere visibili le caratteristiche migliore della vostra casa; la presentazione viene effettuata con competenza tecnica, in generale molto utile per chi sta cercando un acquisto, dovendosi confrontare con diversi possibili costi aggiuntivi. Il lavoro concettuale della progettazione viene messo a disposizione del vostro acquirente, per rendere più percepibile le potenzialità inespresse della casa. Il lavoro tecnico di analisi urbanistica e due diligence, risulta estremamente utile a risolvere questioni complesse di urbanistica per poter vendere senza problemi dal notaio.

Dipende dalla casa, dal luogo e dal contesto territoriale contingente , oltre che di fondo, dalle proprie esigenze e obbiettivi.
In generale una dinamica di Vendita e Acquisto, posta in essere nello stesso periodo, evita che ci possano essere sostanziali perdite di valore.
Per chi vende e non deve ricomprare, e’ essenziale non disperdere valore e dunque occorre confrontarsi con il periodo del precedente acquisto per capire se si sta facendo un operazione corretta o meno. Se si decide di vendere una casa che si possiede da molti anni, probabilmente si sta comunque facendo un buon margine di utile.

Nell’ambito dell’investimento immobiliare diviene essenziale valutare attentamente le dinamiche di possibile crescita o mantenimento dei valori per metro quadrato. Il mercato immobiliare Romano, cosi come quello delle principali città Italiane, caratterizzato da un tessuto edilizio e architettonico molto eterogeneo presenta diverse opportunità. La morfologia dei nostri tessuti urbani, prevalentemente a carattere labirintico, salvo i piccoli centri che ancora mantengono un assetto più vicino a quello originario del cardo e decumano, ha da sempre mostrato una tendenza di crescita del valore in misura di un avvicinamento radiale verso il centro città. Questa tendenza ci permette di considerare tutte quelle aree a ridosso immediato del centro, le migliori zone di investimento immobiliare inteso come sviluppo di valore aggiunto attraverso la valorizzazione di asset immobiliari stressati in aree in cui il processo di gentrificazione risulta ancora in corso. Anche attraverso la rigenerazione e riqualificazione di interi edifici o immobili a diversa destinazione in cui e’ possibile ipotizzare un cambio destinazione d’uso, in base alle previsioni dei Piani regolatori e i piani di zona. Attraverso le analisi del nostro ufficio studi siamo in grado di prevedere con buona approssimazione, quali aree e quali tessuti appartenenti a determinate micro-zone possano dare luogo ad una maggiore prospettiva di crescita dei valori al metro quadrato nei prossimi anni. Scopri di più sui nostri servizi di assistenza all’acquisto e consulenza professionale per l’investimento nel Real Estate Romano.

La conoscenza approfondita dell’eterogeneo tessuto urbano del centro di Roma, i valori delle micro-zone, la conoscenza dei dettagli tecnici e architettonici che realizzano una differenza sostanziale della qualità degli interventi eseguiti nel corso degli anni, possono costituire un reale valore aggiunto in termini di capacità di mediare la vendita di un immobile di pregio. La capacità di poter realizzare un progetto di diversa distribuzione degli ambienti per rendere più efficiente la vivibilità della casa e permettere di restituire una prefigurazione dei nuovi ambienti diviene essenziale per far percepire le potenzialità inespresse. L’esperienza ventennale ci permette di capire immediatamente gli aspetti critici per poterli risolvere prima di collocare la casa sul mercato, aumentando notevolmente le chance di vendere al miglior prezzo nel minor tempo possibile. Questo aspetto diviene fondamentale al momento di negoziare sul prezzo, dunque e’ meglio impiegare del tempo a risolvere possibili problemi urbanistici prima di vendere piuttosto che perderlo successivamente in fase di contrattazione. Per questa ragione abbiamo adottato la strategia vincente di operare una due diligence preliminare sull’immobile da vendere. Scopri di piu sui nostri servizi.

Sulla locazione di immobili di pregio

Questo ‘ un punto fondamentale per poter avere la garanzia di individua un inquilino affidabile. E’ noto infatti che spesso in questo segmento nascono criticità importanti a causa di conduttori inaffidabili. I nostri criteri di selezione aspettano un protocollo molto rigido che può’ portare ad un attesa anche superiore alla media, ma la percentuale di criticità verificatesi nel tempo e’ molto bassa, quasi prossima allo zero. Spesso ci siamo trovati in situazioni difficili per non voler concedere la locazione a clienti che non hanno soddisfatto i nostri criteri di selezione ma complessivamente possiamo dire di essere soddisfatti del lavoro compiuto. Difficilmente un cliente che ci ha affidato un mandato di locazione si e’ rivolto ad altre società successivamente. Le case che gestiamo in affitto, fanno parte del nostro portfolio da molti anni e continuiamo a gestirle nel tempo. Questa per noi è la migliore risposta possibile a chi ci ha dato fiducia e continua a darcela affidandoci il suo immobile di pregio in affitto a Roma, certo di poter contare sulla nostra capacità di individuare conduttori affidabili.

E’ possibile effettuare un intervento anche semplice ma di impatto notevole rispetto alla qualità dell’abitare. Attraverso una semplice ridistribuzione degli ambienti interni è possibile rendere una maggiore efficenza. Una semplice tinteggiatura degli ambienti a volte permette di restituire una maggiore luminosità aumentando sensibilmente le probabilità di velocizzare la definizione di una locazione a cliente selezionato e affidabile. La maggior parte delle case , anche in zone di pregio, viene proposta sul mercato priva di una qualsivoglia iniziativa di questo tipo. Inopportunamente, spesso i Locatori propongono di delegare ai conduttori quest’opera, privandosi in questo modo dell’opportunità di controllare il processo di rivalutazione della propria casa.. E’ un po’ come affidare i nostri risparmi al primo che capita..
La scelta di valorizzare la propria casa attraverso interventi di valorizazzione costituisce un reale valore aggiunto a beneficio del potenziale reddito locativo.

L’unica garanzia reale e’ una fideiussione Bancaria (Non Assicurativa) o una fideiussione personale garantita da beni immobili di opportuno valore.
Del resto vi sono casi in cui non e’ sempre possibile o opportuno richiedere questo tipo di garanzie ai potenziali conduttori, da una parte per il costo elevato delle commissioni bancarie, dall’altra per impedimenti burocratici per cittadini non residenti nel nostro paese, ma che potenzialmente nel proprio potrebbero ottenere questo tipo di garanzie. Occorre quindi valutare la possibilità di richiedere un deposito cauzionale di 3 o più mesi, a fronte di una verifica del background del cliente (ad esempio il corretto rapporto avuto dallo stesso nei confronti dei precedenti locatori che gli hanno affidato un immobile. Il nostro criterio di selezione del cliente e’ molto rigido, e deve rispettare un protocollo consolidato nel tempo. Spesso ci siamo trovati in situazione di imbarazzo per non poter concedere una locazione ma, riteniamo più opportuno rischiare di allungare i tempi piuttosto che realizzare una criticità futura.

Il nostro protocollo di selezione dei possibili clienti conduttori di un immobile di pregio e’ realmente molto rigido. In generale preferiamo non far assumere alcun tipo di rischio al nostro cliente proprietario di immobili di pregio e spesso l’attesa può’ anche essere di 60-90 giorni ma riteniamo, nel reciproco interesse, di dover applicare tali criteri di selezione piuttosto rigidi, in quanto statisticamente la probabilità di intercettare un inquilino potenzialmente problematico e’ molto elevata. Per questa ragione tendenzialmente non possiamo dare credito anche a chi, eventualmente potrebbe averne ma, l’esperienza ci ha insegnato che e’ meglio rischiare di avere un problema minore prima, piuttosto che un grave problema dopo. La prima selezione viene fatta essenzialmente in base a tre criteri : Capacità reddituale, Background del cliente, nostra percezione e sensibilità nel comprendere il livello di compatibilità del candidato con l’uso ed il mantenimento di una casa di pregio. Forse quest’ultimo punto può sembrare banale ma, chi ha un esperienza di 25 anni sul campo percepisce istintivamente questo fattore.

Sull' Architettura

Anzitutto l’epoca di appartenenza del fabbricato. All’interno del tessuto storico del centro di Roma, nei suoi Rioni, le tipologie architettoniche di maggior pregio sono ovviamente quelle piu antiche e oiu rare ma non e’ sempre possibile di contro, rintracciare ottimi livelli qualitativi di mantenimento all’interno di questi edifici. Occorre dunque in tal caso valutare la consistenza e la qualità degli interventi subito nel corso dei secoli. I palazzetti Medievali conservano un carattere di notevole pregio architettonico ma diviene essenziale leggere le tipologie di interventi di consolidamento effettuati, essendo proprietà che possono avere anche piu di 700 anni. I palazzetti rinascimentali, o del Barocco conservano caratteristiche e tipologie del tutto particolari e affascinanti ma anche all’interno di questa categoria possono esistere diverse declinazioni di maggior o minor pregio a seconda della tipologia costruttiva, luogo e contesto. I palazzi Umbertini e preunitari in genere , tra i piu diffusi nelle zone centrali di Roma sono variamente eterogenei e possono presentare caratteristiche architettoniche di rilievo, sopratutto nelle zone del centro più moderno e in quelle residenziali del Pinciano e dei Parioli. I palazzi post unitari, le palazzine anni ’30 del ‘900 e gli edifici razionalisti disseminati diffusamente nelle aree centrali di Roma sono probabilmente i beni immobili di pregio nelle migliori condizioni possibili, e forse l’ultima architettura di un certo rilievo che sia stata generata a Roma. A partire dagli anni 50-60 del ‘900, purtroppo la qualità costruttiva e’ passata dall’avere caratteri architettonici di rilievo a caratteristiche edilizie comuni, con qualche raro accenno e citazione dei grandi maestri del passato.

Un immobile per mantenere un reddito costante nel tempo dovrà essere sottoposto ad una manutenzione periodica opportunamente pianificata per non incorrere in problematiche successive di salubrità ed efficenza energetica e impiantistica, altrimenti si rischia di non accedere ad un buon livello di potenziali conduttori, o trovarsi a negoziare dei lavori di ristrutturazione.
Per la vendita e’ invece opportuno limitarsi ad effettuare una semplice operazione di depurazione degli eccessi stilistici ed efficentamento delle funzionalità degli ambienti, fondamentali nella fase di presentazione della proposta in vendita e successiva negoziazione del prezzo. Occorre esaltare le potenzialità della casa cercando di intuire le reali necessita funzionali degli ambienti.

Il progetto preliminare possiamo fornirlo senza nessun costo aggiuntivo rispetto ai normali costi di mediazione all’interno di una compravendita. Un successivo maggior impegno avrà un costo proporzionato al tipo di intervento da effettuare ed al tipo di opere da sovrintendere in caso di affidamento di una direzione lavori.

I servizi offerti in ambito immobiliare da Studio Fori real estate sono diversi e vanno dal semplice riallineamento catastale – urbanistico a pratiche piu complesse che riguardano possibili sanatorie, cambi di destinazione d’uso, Due Diligence accurate volte ad analizzare la reale commerciabilità di un bene. Consultaci per scoprire di più.

Sui contratti di locazione

Tutti i contratti di locazione di casa devono essere obbligatoriamente registrati dal proprietario (o dai conduttori) presso l’Agenzia delle Entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla data di firma o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c’è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo: la cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonché delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.

Ogni informazione sulle modalità di registrazione è reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ente presso cui si effettua la registrazione.

In alternativa al regime normativo ordinario previsto dalla Legge 431/98, il proprietario può optare per il regime alternativo cosiddetto della “cedolare secca” (art. 3 Dlgs. 23/2011): Nel caso di un contratto a libero mercato si applica l’aliquota del 21%
Nel caso delle altre due tipologie di contratto convenzionato (3+2, transitorio per studenti universitari e transitorio), si applica l’aliquota unica ridotta al 10% sul reddito derivante dal canone.
Tale imposta è sostitutiva di:
– Irpef e relative addizionali;
– imposta di registro;
– imposta di bollo.

Il canone concordato è una particolare forma di contratto di locazione (prevista dalla L 431/98) avente una durata minima di 3 anni più 2 di rinnovo automatico. Gli importi minimi e massimi dei canoni sono stabiliti a livello comunale dagli accordi territoriali risultato della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari, sulla base delle caratteristiche dell’alloggio (sub-fascia) e della zona (area) dove è situato.

L’ammontare del canone varia secondo della zona di Roma dove è situato l’alloggio e delle sue caratteristiche. Per calcolare il canone minimo e massimo applicabile occorre innanzitutto avere i dati relativi alle superfici dell’alloggio e le dotazioni utili a definire la sub-fascia di appartenenza dell’alloggio.

Al fine di poter validamente sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato è necessario che siano rispettati alcuni requisiti riguardati soprattutto l’immobile oggetto del contratto. In particolare, anche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali, è necessario che:

  • Vi sia il calcolo e l’attestazione del canone concordato da parte di organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini;
  • La presenza di un Comune ad alta densità abitativa.

Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Si tratta di accordi che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002. Sulla base di tali accordi viene individuato per ciascuna zona Comunale un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:

  • Efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
  • Metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
  • Valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori.

L’obbligatorietà dell’attestazione è fondamentale, in caso di verifica da parte dell’Agenzia delle entrate, per dimostrare la mancanza di irregolarità con il canone e gli altri contenuti contrattuali.

Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;

Nel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero) in virtù di determinate esigenze (es. studio o lavoro). 

  • Periodo minimo: 1 mese;
  • Periodo massimo: 18 mesi.

La durata del contratto è legata alle esigenze di transitorietà dello stesso. Infatti, nello specifico, il contratto d’affitto transitorio è un tipo di contratto che riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. 

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Conduttore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea:

  • È in attesa di entrare in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico;
  • È in possesso di un contratto di lavoro a tempo determinato o di un trasferimento temporaneo di lavoro;
  • Devono essere prestate cure e/o assistenza a sé o a propri familiari, in una località differente da quella di residenza di tali soggetti;
  • Devono essere svolti lavori di ristrutturazioni nella sua casa, che la rendano temporaneamente inagibili

 

Le Motivazioni della Transitorietà da parte del Locatore:

Possono essere indicate come motivazioni della locazione temporanea:

  • La Pendenza di cause di natura legale connesse a divorzi o separazioni;
  • La volontà di destinare l’unità immobiliare a uso abitativo o d’attività, per sé o per un familiare, alla scadenza del termine breve del contratto di affitto;
  • La volontà di cedere in tempi brevi la proprietà dell’immobile;
  • La volontà di procedere a lavori di ristrutturazione o edilizia

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti. Questa è la regola generale.
Tuttavia, vi sono alcune zone territoriali in cui l’importo del canone di locazione è determinato applicando specifici accordi territoriali. Si tratta, precisamente di:

  • Alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.

Se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero 4-4. In altre parole il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta.