Norme sulla mediazione immobiliare
• art. 1754 Mediatore – E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
• art. 1755 Provvigione – Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti,
in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo
equità.
• art. 1756 Rimborso delle spese – Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
• art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi – Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col
verificarsi della condizione (1353 e seguenti).
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile (1425 e
seguenti) o rescindibile (1447 e seguenti), se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
• art. 1758 Pluralità di mediatori – Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
• art. 1759 Responsabilità del mediatore – Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei
titoli trasmessi per il suo tramite (2008).
• art. 1760 Obblighi del mediatore professionale – Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve: 1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione (1522), finché sussista la possibilità di controversia sull’identità della merce; 2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l’indicazione della serie e del numero; 3) annotare su apposito libro (2214 e seguenti) gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.
• art. 1761 Rappresentanza del mediatore – Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla (1388) negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.
• art. 1762 Contraente non nominato – Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell’altro risponde dell’esecuzione del contratto (1415) e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato (1203 e seguenti).
Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all’altra parte o è
nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l’altro, ferma
restando la responsabilità del mediatore.
• art. 1763 Fideiussione del mediatore – Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti (936 e seguenti).
• art. 1764 Sanzioni – Il mediatore che non adempie gli obblighi imposti dall’art. 1760 è punito con l’ammenda da L. 10.000 (euro 5,16) a L. l.000.000 (euro 516,46). Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi. Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d’incapacità.
• art. 1765 Leggi speciali – Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.
• art. 2083 Piccoli imprenditori – Sono piccoli imprenditori i coltivatori diretti del fondo (1647, 2139), gli artigiani, i piccoli commercianti e coloro che esercitano un’attività professionale organizzata prevalentemente con il lavoro proprio e dei componenti della famiglia (2202, 2214, 2221).
• art. 2195 Imprenditori soggetti a registrazione – Sono soggetti all’obbligo dell’iscrizione nel registro delle imprese gli imprenditori che esercitano: 1) un’attività industriale diretta alla produzione di beni o di servizi; 2) un’attività intermediaria nella circolazione dei beni;
3) un’attività di trasporto per terra, o per acqua o per aria; 4) un’attività bancaria o assicurativa;
5) altre attività ausiliarie delle precedenti (1754).
Le disposizioni della legge che fanno riferimento alle attività e alle imprese commerciali si
applicano, se non risulta diversamente, a tutte le attività indicate in questo articolo e alle imprese
che le esercitano.
• art. 2950 Prescrizione del diritto del mediatori- Si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione (1755).
Le provvigioni dei mediatori e delle agenzie immobiliari
La misura della provvigione, secondo l’articolo 6 della legge n° 39 del 1989 che regola le mediazioni, “viene stabilita tra le parti oppure, in mancanza di patti, si fa riferimento agli usi delle Camere di Commercio locali”.
Non esistono, quindi, tariffe stabilite per legge e la misura della provvigione è liberamente trattabile tra le parti, cosa da fare al momento del conferimento dell’incarico di vendita o di locazione.
La trattativa deve fare riferimento, caso per caso, alla difficoltà propria delle conclusioni dell’affare, ai servizi che si offrono e che si chiedono e alla serie di vantaggi che si intendono ottenere dalla mediazione.
Le misure rilevate dalla Camera di Commercio di Roma, per valori medi di immobili compravenduti, vanno attualmente da un minimo del 3% a titolo di mediazione per la parte venditrice, ad un minimo del 3% per la parte acquirente + IVA.
Ovviamente le spese notarili del contratto e quelle accessorie, le imposte e similari, sono sempre escluse dalle provvigioni del mediatore e restano a carico del compratore.