Conseguenze economiche del coronavirus sul real estate
Una instant survey di scenari immobiliari ha fotografato il parere degli operatori immobiliari cercando di capire come potrebbe evolversi il futuro del settore in Italia.
Secondo il 79% degli intervistati da Scenari Immobiliari il mercato real estate subirà una riduzione di almeno il 10% nel 2020. A farne le spese saranno principalmente i comparti legati al turismo e all’indotto, quindi alberghiero, case vacanza, residenziale usato, negozi in location non centrali. Il 41% ritiene invece che anche il mercato internazionale avrà una riduzione tra il 10 e il 20%.
Anche gli investimenti istituzionali potrebbero riportare cali fino al 30%, facendo rallentare una ripresa che faticosamente iniziava a farsi sentire nelle grandi città. Milano potrebbe essere tra le prime zone a riprendersi, ma ci vorranno almeno sei mesi.
L’80% degli intervistati ritiene inoltre che le conseguenze di questa crisi saranno generali, non legate esclusivamente ai territori più colpiti, mentre il 63% crede che l’Europa uscirà più debole da questo momento.
Il portale Idealista/news ha intervistato alcune delle principali start up immobiliari italiane per capire se la tecnologia consente di effettuare compravendite anche durante l’emergenza sanitaria; sin dall’inizio alcune start up sono state reattive e hanno imposto lo smart working per i dipendenti, agevolate da una strutture agile e già ampiamente digitalizzata. Il passaggio al telelavoro è stato automatico per alcune di esse mettendo la salute del team al primo posto. Ma, operativamente, come è possibile continuare a lavorare durante l’emergenza sanitaria? Ogni start up ha la sua “ricetta” che, almeno nella fase inziale, sta consentendo di concludere operazioni le cui trattativi magari erano già iniziate. Sembra essere decisivo, per la maggior parte di esse, il fatto che la maggior parte degli annunci hanno il virtual tour, tanto che si nota che il numero di consultazioni e appuntamenti per sessioni con agente stanno aumentando. Finora, quindi, le start up del proptech continuano ad operare, soprattutto concludendo o continuando a gestire trattative già iniziate da tempo. Più difficile è capire cosa possa succedere col protrarsi dell’emergenza; le preoccupazione principale è che la visita di un immobile, fatta fisicamente, non potrà essere sostituita completamente.
Le conseguenze per l’immobiliare europeo
Quali saranno le conseguenze del momento attuale sul real estate europeo? L’analisi di Nuveen Real Estate.
Secondo lo studio, questi gli impatti a livello globale nel breve periodo:
• Si assisterà a un forte rallentamento nel settore alberghiero, nei centri commerciali e nella fornitura di servizi di co-working.
• I volumi delle locazioni degli uffici subiranno probabilmente una contrazione, per poi tornare a crescere nella seconda parte dell’anno. Tuttavia, è necessario monitorare la redditività delle aziende e il prezzo delle azioni.
• Le importazioni dalla Cina da parte di Stati Uniti ed Europa stanno diminuendo a causa dell’interruzione della supply chain, e ciò potrebbe indebolire la domanda di magazzini strettamente legati all’import dalla Cina.
• Il settore residenziale dovrebbe rivelarsi più resiliente;tuttavia permane la preoccupazione per la gestione e i rendimenti delle residenze per studenti e per anziani.
Per quanto riguarda invece gli impatti a lungo termine:
• La valutazione delle ripercussioni dell’emergenza coronavirus sul lungo termine richiede particolare attenzione. Una delle possibili conseguenze sarà la necessità di ridefinire rotte delle supply chain al di fuori della Cina.
• Inoltre,è prevedibile che cambieranno le modalità di utilizzo degli asset real estate da parte dei locatari. I tenant degli uffici potrebbero valutare di aver bisogno di meno spazio in generale e optare per lo smart working per una parte della forza lavoro a rotazione. I fornitori di strutture per il co-working potrebbero registrare una minore domanda di postazioni di lavoro ravvicinate, considerando che rimarrà una maggiore consapevolezza in materia di igiene e salute.
• Una parte crescente delle vendite retail passerà ai canali online.
• Le supply chain globali si accorceranno e le aziende diversificheranno parte delle catene di approvvigionamento al di fuori della Cina.
Gli impatti del Covid 19 sui settori del real estate europeo
Focalizzandosi sull’Europa, secondo Nuveen Real Estate questi gli impatti sui principali settori immobiliari:
Residenziale
Nel segmento degli alloggi per studenti c’è il rischio chela diminuzione di domande di ammissione dall’estero per il nuovo anno accademico comprometta le entrate. Occorrerà monitorare i progetti di sviluppo per nuove residenze, in particolar modo quelli che prevedono tempistiche di completamento stringenti.
Per quanto riguarda gli immobili destinati all’affitto, i governi hanno promesso sostegno e la temporanea sospensione dei mutui ai locatori.
La difficoltà del momento conferma quanto sia importante seguire una solida strategia che punti a località resilienti ben posizionate per trarre vantaggio dai trend strutturali di lungo termine. Il settore residenziale, in tutte le sue tipologie, deve essere preso in considerazione in una prospettiva di lungo termine. E in questa prospettiva, in Europa persistono forti venti a favore degli immobili destinati all’affitto, le residenze per studenti e i progetti di co-living. Le perturbazioni dello scenario economico potrebbero accelerare la domanda del segmento degli affitti nel caso in cui le correzioni di prezzo delle case fossero seguite da condizioni di prestito più rigorose. Proseguono le trattative per i progetti in corso, con revisioni delle sottoscrizioni, dei finanziamenti e del costo deiterreni. Esternamente, occorre monitorare gli sviluppatori/i proprietari di asset esistenti/nuovi progettiin caso si vengano a trovare in situazioni di difficoltà.
Retail
Nel prossimo mese la situazione dei retailer che erano già in sofferenza nella fase pre-virus potrebbe aggravarsi e un’ondata di fallimenti potrebbe andare ad aumentare il numero di vacancies in tutte le tipologie di spazi retail. I locatari di spazi dedicati alla ristorazione continueranno a essere quelli maggiormente colpiti. L’epidemia catalizzerà lo spostamento dei consumatori sui canali online, in particolar modo nei settori e nei Paesi che hanno storicamente resistito all’avanzare dell’e-commerce. I retailer in grado di attivare solide piattaforme online avranno un’ancora di salvezza indispensabile per il loro modello di business e per la loro redditività. Le aziende prive dei canali online, come ad esempio Primark, si trovano in una posizione più complessa. Il risultato netto operativo di tutto il settore retail diminuirà drasticamente nel corso del prossimo mese, mentre è probabile che nel breve termine i proprietari siano disposti a negoziare rispetto ai canoni di locazione. Potrebbero non registrarsi impatti sulle valutazioni perché nel prossimo mese non verranno effettuate valutazioni di asset. Le transazioni di investimento diminuiranno in modo significativo poichè si eviterà di investire in asset retail in una fase di forte volatilità e con risultati operativi netti e base di locatari incerti. Gli investimenti più opportunistici si focalizzeranno su asset ancorati alla vendita di beni alimentari / retail park.
Uffici
Le aziende adotteranno probabilmente un approccio di cauta attesa prima di firmare nuovi contratti di affitto o acquisire altri spazi negli edifici che già occupano. In alcuni Paesi si stanno già pubblicizzando gli affitti per le vacanze. Nello scenario migliore si verificherà una ripresa del settore nella seconda metà del 2020, ma ci sarà una probabile perdita di posti di lavoro negli uffici nel caso in cui l’interruzione delle attività si prolungasse nel secondo semestre e le aziende fossero costrette a ridimensionarsi. Una contrazione nella crescita degli affitti è inevitabile, mai livelli degli affitti per gli asset nei mercati con bassi tassi di posti liberi nei distretti finanziari centrali (CBD) dovrebbero rivelarsi più difensivi. Per il co-working si po’ prevedere un rallentamento a causa della necessità di mantenere la distanza tra le persone, ma mercati con una grande concentrazione di aziende tech potrebbero rivelarsi più resistenti grazie alla domanda di servizi di società come Zoom, Slacke Microsoft,collegata all’aumento dello smart-working e alla crescente richiesta di servizi video per l’home entertainment. In uno scenario di prolungata recessione prevediamo un calo degli affitti con una scala di correzione regolata in base alla volatilità dei mercati specifici. Altrove, l’approccio risk-off potrebbe portare a una sospensione dei progetti di sviluppo in mancanza di tenant che avevano precedentemente sottoscritto l’impegno a occupare spazi, mentre difficilmente verranno finanziati progetti per accrescere il valore degli asset. Questa situazione potrebbe creare l’opportunità di spuntare prezzi d’ingresso scontati. Nel frattempo, uno scenario di tassi di interesse più bassi suggerisce valori difensivi per asset core sicuri, ma non si può escludere un temporaneo disallineamento dei valori prime. Il prolungarsi delle tempistiche delle transazioni e il ritardo dei nuovi progetti sono già evidenti.
Logistico industriale
Il focus della discussione si è spostato sull’identificazione di strutture logistiche fondamentali per il sistema, necessarie a mantenere attive le catene di approvvigionamento di beni alimentari e dispositivi sanitari. Alcune delle aziende interessate sono ora alla ricerca di affitti di breve durata e alcuni fornitori di servizi logistici si sono offerti di liberare spazi per consentire il flusso di queste tipologie di merci, in caso di necessità. La Guerra commerciale tra Stati Uniti e Cina ha spinto a ripensare le supply chain delle aziende manifatturiere a livello globale. Questo processo subirà probabilmente un’accelerazione a causa del COVID-19 perché le aziende si stanno rendendo conto che la difficoltà di realizzare filiere più resilienti non riguarda solo la Cina, e che, in generale, c’è bisogno di accorciare le distanze (anche attraverso delocalizzazioni), diversificare i fornitori e avere una maggiore disponibilità di scorte. Tutte queste misure avranno probabilmente un costo, ma il real estate logistico trarrà in cambio vantaggio da un aumento della domanda, ad esclusione dei grandi porti marittimi che gestiscono i commerci globali sulle lunghe distanze. Nel continente europeo, potrebbero essere avvantaggiatele località con costi più bassi nell’Europa dell’Est, in Portogallo, Turchia e anche nell’Africa del Nord. I vantaggi sul lungo periodo avranno come controparte gravi rischi nel breve periodo, legati alla chiusura delle fabbriche, alla mancanza di manodopera e all’interruzione della filiera dei rifornimenti; fattori che sono destinati a portare a creare difficoltà ai retailer, ai fornitori di servizi logistici integrati (3PL) e ai produttori più deboli.
Covid-19, previsioni per l’economia italiana
Nello scenario base, ipotizzando una lenta e selezionata rimozione dei blocchi anti-contagio a partire da inizio maggio, la contrazione del Pil italiano nel 2020 sarà almeno del 6,5%: in un solo anno, una recessione di portata equivalente alla caduta del biennio 2008-2009. Prometeia stima nei primi due trimestri dell’anno una riduzione del Pil superiore al 10% rispetto alla situazione pre-crisi, con differenze settoriali molto ampie: dal -10% della manifattura al -27% dei servizi legati al turismo, fino al -16% dei servizi di trasporto e delle attività legate all’intrattenimento.
Nonostante le misure fiscali già annunciate (oltre due punti percentuali di Pil in totale quest’anno) – cospicue ma limitate dall’elevato debito pubblico – la profondità della recessione e la lentezza della ripresa non potranno che indebolire ulteriormente la capacità produttiva e le finanze pubbliche del paese. Nello scenario base di Prometeia, l’Italia si ritroverebbe nel 2022 con un livello del Pil ancora al di sotto del livello 2019 di oltre 2 punti percentuali, con un debito sovrano inchiodato al 150%.
Le previsioni di S&P per l’economia europea dopo il coronavirus
L’Eurozona, secondo S&P Global Ratings, affronterà a causa della pandemia una recessione nell’ordine di un calo del 2% del Pil nel 2020, pari a 420 mila miliardi di euro di Pil reale. I rischi sono tutti al ribasso, comunque, dal momento che la pandemia potrebbe durare più a lungo del previsto, deprimendo il Pil dell’eurozona addirittura del 10%. Nel 2021 ci si aspetta però un rimbalzo del +3%, oltre ad un ulteriore +1,5% nel 2022 e 2023.
Al momento, nota l’istituto di rating, le misure fiscali e monetarie oltre che le politiche economiche in genere saranno la chiave per affrontare l’emergenza economica che seguirà questo periodo. Tuttavia, pur avendo tutti i Paesi dell’Unione adottato misure simili, non tutti sperimenteranno la stessa velocità di ripresa a causa del diverso “respiro” fiscale che le rispettive economie saranno in grado di tirare. In particolare Francia e Germania hanno più fondi per finanziare la disoccupazione rispetto a Italia e Spagna, le quali hanno anche un maggior numero di Pmi indipendenti, che saranno le aziende maggiormente danneggiate dallo choc economico. E’ quindi più probabile che le economie francese e tedesca si riprenderanno più in fretta delle altre.
