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BUENOS AIRES PROCEDURA PER L'ACQUISTO DI UNA CASA
* Aggiornato a Febbraio 2008

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BUENOS AIRES: PROCESSO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Comprare una proprietà in Argentina come straniero è piuttosto semplice a livello legale.
Il mercato immobiliare è sostanzialmente stabile, economico e redditizio. Le proprietà possono essere acquisite da individui ed imprese. La Costituzione garantisce agli stranieri gli stessi diritti sulle proprietà di un cittadino argentino.
Il mercato è quotato in dollari americani, cosa che conferisce agli investitori stranieri una protezione dalle crisi economiche e dalle fluttuazioni della moneta locale, il Peso Argentino.
Usando come criterio quello di orientarsi verso aree storicamente prestigiose l’investimento è assicurato. Nonostante la terribile crisi del 2001, i prezzi degli immobili nelle aree più rinomate si sono recuperati inmeno di due anni, ed oggi il valore ha superato in un 60% quello precedente alla crisi.
Ci sono alcune differenze sostanziali rispetto alle transazioni immobiliari in altri paesi di cui bisogna tenere conto:

• La compravendita si effettua interamente in dollari americani ed in contanti
• Il prezzo di acquisto reale non corrisponde a quello dichiarato ufficialmente nel rogito (escritura). Quest’ultimo generalmente corrisponde approssimativamente a  un 70% del prezzo reale, e ciò si deve al fatto che i propietari cercano di risparmiare sulle tasse non dichiarando il vero importo.
• Il settore delle agenzie immobiliari non è regolato ufficialmente, per cui è opportuno seguire delle regole di buon senso e cautela nella scelta dell’intermediario.
• Ogni operazione di compravendita, così come in Italia, deve passare per l’approvazione finale del notaio (“escribano”), che controllerà e garantirà effettivamente la validità dei documenti di proprietà, determinando se sono presenti eventuali debiti, ipoteche o impedimenti legali alla finalizzazione dell’operazione di compravendita. Il notaio prepara anche il pre-contratto, oltre ovviamente al rogito, atti di cui assume la piena responsabilità.

La durata approssimativa della operazione nel suo complesso può arrivare fino a sei settimane. Nel caso che ciò costituisca un impedimento è conveniente assegnare una procura ufficiale attraverso il notaio (escribano) a una persona di fiducia.

I paragrafi che seguono spiegano dettagliatamente l’intero processo di compravendita:

DOCUMENTI
Gli unici documenti necessari per finalizzare una compravendita immobiliare sono il Passaporto ed il numero di identificazione impositiva Argentino (CDI – Clave De Identificacion). Per ottenere il CDI bisogna dimostrare il proprio domicilio di residenza anche temporaneo (hotel, appartamento in affitto, casa di amici etc.) attraverso un Certificato di Domicilio rilasciato dalla autorità di Polizia locale nel commissariato più vicino. Con il Certificato di Domicilio in possesso ed il passaporto, bisognerà quindi dirigersi ad un ufficio AFIP (Ufficio dell Imposte) per ottenere il CDI nel momento. E’ raccomandabile svolgere questo iter sotto assistenza di una persona pratica dello spagnolo e del procedimento in questione.

PROCESSO DI COMPRAVENDITA
“RESERVA”: una volta individuata la proprietà che si vuole acquisire, il compratore farà un’offerta per comprare l’immobile ad un certo prezzo.  L’offerta sarà ufficializzata attraverso il deposito di una caparra generalmente di 1000USD. Questo atto comporterà il diritto all’esclusività nella trattativa dell’immobile per almeno una settimana, tempo durante il quale il propietario deciderà se accettare l’offerta proposta o, a sua volta fare una controfferta. Se si raggiunge un accordo sul prezzo si passa alla fase seguente. Nel caso in cui il propietario non accettasse l’offerta e non si arrivasse ad un accordo la caparra saràa restituita all’offertante. Mentre se il propietario accetta l’offerta ed il compratore si ritira comunque avendo cambiato idea la caparra sarà ritenuta.
“BOLETO”: il “boleto” è una specie di pre-contratto generalmente preparato già dal notaio. Consiste in un passo intermedio in cui la parte venditrice riceve un minimo del 30% della somma totale accordata, fissando un tempo massimo (che varia da minimo 1 a massimo tre mesi) per arrivare alla firma del rogito. Non è un passo obbligatorio nel caso il compratore disponesse già della liquidità necessaria e fosse già del tutto convinto dell’operazione, ma si usa nella maggior parte dei casi in cui il compratore ha bisogno di tempo per attivare i canali di trasferenza del danaro, o in cui il venditore deve a sua volta chiudere un’altra operazione di acquisto.
Il “boleto” definisce un punto di non ritorno dell’operazione. Chi si ritira a questo punto perde l’intera somma depositata, anche se il compratore è la parte più esposta dato che è l’unico che deposita fisicamente il danaro.
“ESCRITURA”: corrisponde al “rogito”, il passo conclusivo dove le parti si riuniscono a firmare l’atto ufficiale che sancisce il trasferimento di proprietà. A questo punto il notaio/escribano avrà accertato ufficialmente che l’immobile in questione è libero da debiti pregressi e non è vincolato da alcun impedimento legale alla vendita.
E’ importante a questo punto essere in possesso delle relative piante attualizzate del catasto, e verificare la coincidenza di queste con lo stato reale della proprietà, dato che in caso contrario, il nuovo propietario dovrà farsi responsabile anche sulle tasse municipali relative a lavori di rifacimento /ampliazione/abusi anteriori all’acquisto.
La somma pattuita sarà pagata in contanti e in dollari (salvo eccezioni come il caso di un trasferimento bancario estero su estero).
COSTI:

• Commissione intermediari: dal 3% al 4% del prezzo reale più 21% di IVA (3.63-4.84% del totale)
• Commissione sul trasferimento bancario: 0.7% al 3% a seconda dell’entità
• Commissione del Notaio: dall’1% al 2% più 21% di IVA (1.21-2.42% del totale)
• Costo dei bolli: 2.5% nella città di Buenos Aires (Capital Federal). Sono esenti dal bollo le proprietà che non superano il valore di 360.000 pesos (ARS) e nel caso si tratti della prima casa. Il bollo si paga sul valore che eccede i 360.000ARS ed e’ condiviso generalmente al 50% tra le parti.

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