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Affitti - cosa cambierà nel 2011:

È stato definitivamente approvato il 2 Marzo 2011 ed è in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, il decreto legislativo adottato dal Governo, nell'esercizio della delega conferita dalla L. 42/2009, che reca disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale.
L'articolo 3 del provvedimento ora approvato introduce, con decorrenza 2011, la facoltà per il contribuente persona fisica di applicare un regime tributario sostitutivo sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, consistente nell'applicazione di un'aliquota fissa del 21% (cosiddetta «cedolare secca sugli affitti»), che tiene luogo delle imposte sul reddito e relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. L'aliquota è ridotta al 19% per i contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Con il nuovo regime, pertanto, sarà previsto un prelievo diretto in percentuale sul canone d’affitto in sostituzione di tutte le altre tassazioni (come Irpef e imposta di registro). In pratica, la tassazione sugli affitti sarà proporzionale al canone pattuito, slegandosi dai redditi del proprietario dell’immobile.
La cedolare secca sugli affitti sostituisce l'attuale tassazione Irpef (e le relative addizionali) e l'imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione o sulla proroga del contratto stesso. Riguarda solo gli immobili affittati a uso abitativo. L'imposta potrà essere applicata anche sui redditi da locazioni "brevi" i cui contratti - attualmente - non sono soggetti a obbligo di registrazione.
la cedolare secca sugli affitti è appena stata approvata e già divide. secondo la cgil non soltanto i benefici saranno solo per i proprietari con un reddito medio alto, ma in più si verificherà un altro problema. i proprietari la scaricheranno direttamente sugli inquilini, aumentando del 20% i canoni. insomma, qualcosa di simile all'iva.

-L'applicazione della cedolare è facoltativa. La scelta spetta al locatore. Condizione per la validità dell'opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia deve essere previamente comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione è inderogabile, il che significa che eventuali accordi contrari tra le parti sono privi di effetti.
Resta ovviamente invariata l'attuale disciplina sulle imposte indirette, in tutte le ipotesi in cui non si applica la cedolare secca: e ciò sia nel caso in cui il locatore non scelga il regime alternativo sia nel caso di immobili locali a uso abitativo nell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni. La cedolare è versata entro il termine stabilito per il pagamento dell'Irpef. È poi previsto che, fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione. Il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l'Isee). Specifica importante: se si bara nell'indicare nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione le sanzioni si raddoppiano.
La norma rinvia a un futuro provvedimento dell'agenzia delle Entrate l'individuazione delle modalità per l'esercizio dell'opzione. Non è chiaro quindi se la scelta debba essere fatta alla stipulazione del contratto, al pagamento degli acconti oppure in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi o, a scelta, in ciascuno di tali momenti. Poiché non è previsto il rimborso delle imposte già pagate, ciò dovrebbe comportare che se il contratto è stato già registrato, la cedolare si applicherà comunque in misura intera.

Quali calcoli per la convenienza. Le norme consentono di fare la scelta più conveniente dal punto di vista fiscale. Occorre, quindi, considerare quanto si paga di Irpef e quanto si può risparmiare, considerando che la cedolare si applica sul 100% del canone, mentre l'Irpef non si applica sull'intesa somma incassata ma sull'85% nel caso di canone libero, e sul 59,5% sul canone concordato. In pratica a fronte dell'aliquota Irpef del 23%, quella sul canone libero è pari al 19,55%, ma arriva al 22,95% sommando anche le addizionali (che pesano in media per l'1,4%) e l'imposta di registro del 2%, a fronte del 21% dovuto con la cedolare secca. La convenienza, quindi, scatta da subito. Nel caso del canone concordato, invece la convenienza è solo per i redditi che superano complessivamente i 28.000 euro, perchè in questo caso a fronte del 19% dovuto con la cedolare, chi opta per la tassazione con Irpef arriva a pagare (comprese addizionali e tassa di registro) il 25,41%. Insieme a questo calcolo "a spanne" va pero considerato il ruolo delle detrazioni: chi riesce ad abbatte l'imposta con le spese, infatti, non ha alcuna convenienza ad optare per il nuovo regime, anche se in questo caso resta l'obbligo di pagare l'imposta di registro.

L'imposta
L'aliquota della cedolare è pari al 21% del canone di affitto ovvero pari al 19%, se la locazione avviene a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. Va segnalato che del reddito assoggettato a cedolare si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi. Per l'anno 2011, l'acconto sarà in misura pari all'85% del dovuto; per il 2012 si arriva al 95 per cento.

Le sanzioni
In caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di affitto, le sanzioni dovute sono raddoppiate: dal 200 al 400% dell'imposta non versata. Inoltre, nell'ipotesi di definizione dell'accertamento sia in via concordata con l'ufficio sia con acquiescenza del contribuente, non spetta alcuna riduzione di sanzioni.
Ancora più pesanti le penalità in caso di mancata registrazione del contratto o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di comodati fittizi. Se l'inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo (adempimento di cui normalmente si fa carico il proprietario), si verificano le seguenti conseguenze: a) la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; b) il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è poco più di un terzo dell'affitto di mercato.
La norma mira a creare un conflitto d'interessi tra inquilino (che dalla segnalazione dell'irregolarità fiscale avrebbe il vantaggio di un canone ultraribassato) e proprietario.
Viene inoltre ribadito che i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004. Per evitare queste conseguenze, gli interessati devono provvedere a registrare i contratti in essere entro 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale. Resta fermo il potere del fisco di esercitare i controlli ordinari con riguardo alla effettiva indicazione del canone in dichiarazione dei redditi e all'assolvimento dell'imposta di registro.
La cedolare secca a partire dal 2014 sarà applicabile anche a: contratti per studenti; contratti transitori; contratti a canone concordato in comuni non ad alta tensione abitativa (questa  agevolazione scatta però solo dal 2014). Si ricorda che la cedolare secca si può applicare anche ai contratti per meno di 30 giorni (contratti turistici)